Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке

Ипотечное кредитование пугает продавцов, поэтому некоторые из них категорически не желают связываться с таким видом продажи жилья или пользуются услугами риелтора. Такие страхи лишены оснований, потому что риски при ипотечном кредитовании снижены до минимума. Договоры типичны, а поможет разобраться в деталях при продаже квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца.

Этапы продажи квартиры через ипотеку

Ипотека возникает при передаче недвижимости от строительной компании в рассрочку, реализации между частными лицами без участия кредитно-финансовой организации (прямая продажа) или с третьей стороной — банком. Последний случай встречается все чаще по причине низких доходов населения.

Сторонам следует знать в подробностях, как проходит сделка по ипотеке. Когда потенциальный покупатель объявляет о своей готовности приобрести жилье, текущий собственник должен проверить наличие требуемых бумаг. Например, при оформлении покупателем ипотеки в Сбербанке понадобится следующий перечень документов:

• гражданские паспорта всех владельцев;
• кадастровая выписка (паспорт недвижимости должен быть зарегистрирован на текущего собственника и содержать данные о перепланировке);
• технический паспорт;
• выписка из реестра, гарантирующая отсутствие ограничений;
• документы, устанавливающие право собственности;
• заключение оценщика (специалиста рекомендует банк);
• справка о прописанных по форме №9 (со сделкой будет меньше проблем, если прописанных не будет).

Некоторые банки запрашивают дополнительные документы. Если все бумаги собраны, можно не искать риелтора для руководства сделкой. Достаточно будет воспользоваться консультацией кредитного менеджера банка или юриста.

В интересах сторон заключается предварительный вариант соглашения, регулирующий обязанности и сроки их исполнения. Также оговариваются порядок передачи авансового платежа, цена квартиры, обязанности по оплате сопутствующих услуг.

Нужно обратить внимание, что банки предлагают различные схемы расчетов:

• перевод в безналичной форме в пользу продавца после перерегистрации жилья на покупателя;
• использование ячейки, доступ к которой реализатор жилья получает после выполнения своих обязательств;
• расчет через платежное поручение (снять деньги со специального счета можно, предъявив договор или расписку регистрирующего органа).

Далее подписывается окончательный договор. Заемщик, банк и реализатор обращаются в МФЦ или Регистрационную палату для переоформления и наложения обременения. В качестве подтверждения того, что сделка состоялась, заказывается выписка из реестра. После этого продавец получает денежные средства от банка.

Проверка состояния жилья

По результатам комплексного аудита банк принимает решение о том, согласен ли он на данную ипотечную сделку. Проверяется:

• техническое состояние конструкций, которые к тому же должны быть без трещин, потеков и плесени;
• целостность оконных и дверных проемов, остекления;
• отсутствие обугливания доступных участков проводки, точек доступа к электричеству;
• техническое состояние коммуникаций, труб отопления и водоснабжения.

Предварительно осмотреть саму квартиру нужно потенциальному приобретателю, затем проверка проводится представителями кредитного учреждения. При реализации жилья на вторичном рынке риски продавца на этой стадии связаны с тем, насколько действительная планировка соответствует плану. Сделка без участия третьей стороны не требует сверки технической документации.

Оценка стоимости недвижимости

Кредитно-финансовые учреждения рекомендуют специалиста для проведения оценки. При установлении стоимости жилья эксперт исходит из состояния недвижимости, года постройки, месторасположения. Сумма, означенная в экспертном заключении, является максимальной для текущей сделки. Оценка предотвращает завышение цены жилплощади без оснований.

Страхование объекта

Страхование рисков проводится для сохранения текущего состояния квартиры. Полис гарантирует банку возврат денег при невозврате кредита заемщиком. Если пожар, затопление, повреждение вследствие стихийного бедствия произойдут до передачи прав, то возмещение получит прежний владелец, которому сначала придется доказать свою непричастность к произошедшему.

Передача квартиры в залог

После прохождения вышеперечисленных этапов банк дает согласие, подписывая с клиентом договор о предоставлении ипотечного кредита. На жилье налагается обременение сразу после окончания сделки купли-продажи. Деньги реализатору недвижимости перечисляются после верификации передачи прав.

Некоторое время продавец находится в состоянии неопределенности, когда он уже потерял имущественные права, но еще не получил на руки денежные средства. Бояться здесь не нужно, потому что если деньги не будут перечислены на счет продавца через десять дней с момента перерегистрации, сделка аннулируется. Специфика работы регистрационной службы такова, что при неполучении продавцом компенсации права возвращаются к нему.

Перечисление денежных средств

При безналичной оплате риски для реализатора минимальны. При наличной оплате нельзя исключить вероятность мошенничества с использованием фальшивых купюр. В текущей практике покупатель исключен из череды взаимных расчетов. В распоряжение банка попадает закладная, которая прошла все необходимые регистрационные процедуры.

Специфика военной ипотеки

Военнослужащему нужно отслужить три года, чтобы иметь право на частичное финансирование жилплощади из госбюджета. Продать квартиру разрешается только через банк, сотрудничающий с участниками накопительно-ипотечной системы (НИС). Это безопасно для всех участников сделки, так как оформлением документов и реализацией перевода денежных средств занимается третья сторона.

Требования банка

Стандартная процедура аудита состояния жилья, бумаг и выдачи заключения оценщиком при кредитовании военнослужащих строже, чем при оказании услуг гражданским лицам. Кроме технической проверки устанавливаются возможные обременения: несовершеннолетние дети, инвалиды или близкие родственники, находящиеся в тюрьме. При неправильной передаче имущественных прав представитель любой из перечисленных категорий может в дальнейшем предъявить претензии к новым собственникам.

Дополнительные процедуры

Особенностью продажи с привлечением средств НИС является дополнительная стадия проверки подлинности документов, оценки и страхового полиса, которую выполняет “Росвоенипотека”. На счет покупателя также переводятся средства из НИС для произведения авансового платежа.

При покупке не введенного в эксплуатацию жилья строительная компания должна быть аккредитована банком, чтобы заемщик мог рассчитывать на кредит, не учитывающий затрат на сопутствующие расходы: установку межкомнатных дверей, сантехники, оборудования.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Переуступка с привлечением ипотечных средств имеет ограничения. Продавец обязан уплатить более высокий НДФЛ, на сделку не распространяется господдержка. При продаже ипотечной квартиры возникают сложности: не каждый банк пойдет на такую транзакцию. Проще сначала уплатить долг, а потом выставить жилье на продажу.

Действия продавца при продаже квартиры в ипотеку

Последовательность действий следующая:

• стороны сделки обсуждают условия;
• заключается промежуточный вариант договора, покупатель передает задаток, пишется расписка;
• проводится оценка действительной стоимости;
• приобретатель жилья предоставляет реализатору документы;
• после вынесения положительного решения банком происходит сделка купли-продажи (с этого момента покупатель получает проданную квартиру в свое распоряжение, а продавец лишается имущественных прав);
• соглашение регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате;
• покупатель заказывает выписку, подтверждающую передачу права собственности, из Росреестра (ранее выдавалось стандартное свидетельство в Регистрационной палате);
• стороны обращаются в банк, который переводит продавцу необходимую сумму, а с покупателем заключает договор кредитования.

Действуя по схеме, стороны могут провести сделку самостоятельно, не нанимая риелтора.

Риски продавца

Полностью безрисковых сделок при передаче прав собственности на недвижимость не бывает. Для продавца сделка должна окончиться получением на руки полной суммы, но впоследствии это не всегда защищает от проблем. Банк может не выдать покупателю кредит, так что реализатор только потеряет время и деньги на нотариальные или другие сопутствующие услуги.

На этапе продажи могут возникнуть такие риски:

• проблемы с документами при неузаконенной перепланировке;
• запрет на проведение сделки при внесении дома в список ветхих (предназначенных под снос) или аварийных;
• запрет до снятия ограничений (в том числе имеющих потенциальный характер, например, при наличии родственников, которые имеют право на квартиру, но сняты с регистрации с нарушениями).

Заемщик может переоформить жилье, но банк не переведет на счет продавца необходимую сумму по причине банкротства. Это сложная ситуация, решить которую можно только через суд. Чтобы избежать такого варианта развития событий, нужно выбирать только надежные банки с высоким кредитным рейтингом.

Теоретически можно лишиться квартиры и денег иными способами. Все они связаны с мошенничеством работников кредитно-финансовых учреждений, действующих в сговоре с покупателем. Это редкие случаи, которые квалифицируются как уголовные преступления. Застраховать от мошеннических действий не могут даже опытные специалисты, которые занимаются операциями с недвижимостью.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Процесс передачи жилья покупателю может длиться несколько недель. Много времени занимает подготовка документов, проведение оценки и технического аудита. После заключения договора купли-продажи квартиры средства попадают в руки уже бывшего владельца недвижимости не сразу, а через 10 дней (максимально).

Если сделка проходит без участия банка и покупатель расплачивается личными средствами, то оценка жилья не требуется, а юридическую чистоту квартиры приобретатель проверяет самостоятельно. Кроме того, на процесс продажи не влияет состояние здания. Банки же не выдают кредиты на жилье в аварийных и ветхих постройках.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

Оплата жилья с использованием ипотеки имеет следующие преимущества:

1. Низкие риски. Большую часть денег перечисляет кредитно-финансовая организация без участия приобретателя жилья. Обмен финансовых средств между продавцом и покупателем напрямую не происходит.
2. Банк контролирует юридическую сторону сделки (включая составление договора и подготовку необходимых документов).

Риелторы видят сложность ипотеки в том, что все бумаги должны быть подготовлены самым тщательным образом. Но если с этим проблем нет, то для покупателя такой вариант является более выгодным, ведь ждать клиента с “живыми” деньгами в текущей экономической ситуации приходится долго.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

На практике риски для продавца при продаже по военной ипотеке сведены к минимуму, если квартира не является предметом мошеннической сделки и удовлетворяет требованиям закона. А учитывая, что в 2019 г. увеличились размеры начального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17-19%) для стандартного жилищного кредитования, ипотека с государственным софинансированием стала более привлекательной. Ставки не изменились, а значит, найти покупателя получится быстрее.

Как уменьшить риски

Как показывает практика, единственным риском для продавца (если с документами все в порядке и отсутствует обременение на жилье) является то, что банк не одобрит сделку. Решить такую проблему будет сложно, потому что кредитно-финансовые организации не всегда сообщают причину отказа. Возможно, придется искать другого покупателя.