Как при разводе делится ипотечная квартира

Согласно семейному законодательству, ипотечная задолженность после развода распределяется между супругами независимо от того, кто из них подписывал кредитное соглашение. Жилая недвижимость, приобретенная в ипотеку, становится общей собственностью супругов. Поэтому непогашенная ипотека при разводе — это дополнительные сложности. Соответственно, многих разводящихся супругов интересует вопрос о том, как делится общее имущество, нажитое в совместном браке.

Что говорит закон

Все совместное имущество на стадии развода делится между мужем и женой в равных частях. Это относится и к ипотечной недвижимости, купленной в браке. В данном случае не имеет значения, на кого оформлялся жилищный кредит и кто сколько вносил средств.

Долговые обязательства после развода при наличии ипотеки устанавливаются в равных долях для обоих участников спора.

Возможные решения по непогашенной жилищной ссуде в случае развода:

1. Бывшие супруги выплачивают кредит на условиях, установленных действующим договорным соглашением.
2. Кредитный долг и жилой объект делятся пополам.
3. Кредит погашается досрочно, общая квартира или дом продается, деньги делятся между супругами.
4. Приостановка внесения обязательных ежемесячных платежей. Кредитор продает жилую недвижимость на аукционе, погашает задолженность вместе с процентами и штрафами. Остаток средств делится между бывшими супругами.

В первом случае, когда созаемщики договорились мирным путем, сложностей не возникнет. А во втором уже могут быть проблемы с разделом недвижимого имущества, находящегося в залоге у кредитной организации.

Почему банки возражают

Согласно Семейному кодексу, при разводе муж и жена делят пополам не только совместно нажитое имущество, но и долги. Гражданским кодексом установлено, что раздел задолженности возможен только при согласии кредитного учреждения. Поэтому большинство созаемщиков, пытаясь разделить ипотечное жилье и долговые обязательства, получают от финучреждения отказ.

Основная причина отказа кредиторов заключается в том, что после раздела финансовая ответственность распределяется на двоих заемщиков. Финансовая организация при этом не может истребовать кредитный долг с одного заемщика. Банкам такое решение невыгодно. А заемщик, получивший отказ от кредитора на раздел ипотечного жилья и долгов по нему, уже не имеет права обращаться по данному вопросу в судебный орган повторно.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Чтобы разделить ипотеку с долгами, предварительно рекомендуется изучить все нюансы процедуры. На практике такой процесс затягивается на продолжительный период. На решение супругов о том, с кем останутся общие дети, на сбор всех необходимых документов для бракоразводной процедуры, на раздел имущества часто уходит не один месяц.

Но, если развод и раздел общего имущества и долгов планируются, затягивать с этим вопросом не рекомендуется. Кредитная организация через 3 месяца, на протяжении которых заемщик не погашал задолженность, вправе распорядиться ипотечным жильем по собственному усмотрению. Поэтому в интересах супругов завершить процедуру раздела как можно быстрее.

Прежде чем принимать какие-либо решения по разделу имущества, необходимо уточнить следующие нюансы:

• супруги находятся в официальном браке или нет;
• когда оформлялся ипотечный заем — до бракосочетания или уже при официальном совместном проживании;
• составлялся ли брачный договор.

Дальнейшие действия по разделу имущественных ценностей будут зависеть от этих пунктов.

Официальный брак и ипотека

Семейное право не распространяется на сожителей — супругов, проживающих в гражданском браке. Поэтому, если такая семейная пара решила разойтись, ипотечная недвижимость вместе с задолженностью остается на том, кто подписывал жилищный договор кредитования.

Если в погашении жилищного займа участвовали оба супруга и каждый желает получить долю от ипотечного жилья, они должны представить суду факты своего участия:

• привлечение свидетелей;
• наличие чеков, прочих платежных документов, подтверждающих перечисление денег кредитору в счет ипотечного долга;
• выписки с собственного лицевого счета;
• прочие квитанции, накладные, подтверждающие факт оплаты займа.

Эти же правила относятся и к выполнению ремонта в ипотечной квартире, к покупке строительных и отделочных материалов. Чтобы доказать участие в ипотечном кредитовании в суде, фиктивным супругам нужно нанимать опытных адвокатов.

Брачный контракт

Сегодня большинство граждан перед официальной регистрацией брака составляют брачный договор, в котором сразу прописываются права каждого супруга на имеющуюся недвижимость, активы, драгоценности, жилищную ссуду и пр. Соглашение заверяется нотариально и имеет юридическую силу. Соответственно, при разводе имущество делится согласно договорному соглашению или в судебном порядке, но с учетом этого документа.

Приобретение жилья в новостройке

Все имущественные ценности, которые муж и жена нажили до заключения брака, по закону являются их личным имуществом и после развода не подлежат разделу. Но, если есть бумаги, подтверждающие участие в выплате жилищного кредита второго супруга, он вправе претендовать на свою долю от купленной в ипотеку жилплощади.

Даже если кто-то из супругов оформил ипотеку до бракосочетания, уже после регистрации выплата обязательных ежемесячных платежей осуществляется из общего семейного бюджета, что является основанием к разделу ипотечного жилья.

Жилищный займ, взятый гражданином до заключения брака на квартиру в новостройке, которая на момент бракоразводного процесса еще не введена в эксплуатацию, делится между бывшими супругами иначе. Основной нюанс заключается в том, что права собственности на жилплощадь можно оформить только после официальной сдачи жилого объекта в эксплуатацию.

Если заемщик успевает оформить ипотечное жилье в собственность до завершения процедуры развода, судья его обяжет выделить положенную по закону долю жене (мужу). Если документы на жилье будут готовы уже после развода, второй супруг может рассчитывать только на денежную компенсацию, выплата которой соразмерна совместным ипотечным платежам.

С использованием материнского капитала

Существенно сложнее поделить при разводе ипотечное имущество, на которое были использованы средства материнского капитала. Согласно ФЗ №256, статьи №10, пункта №4, жилплощадь, купленная с использованием материнского сертификата, является долевой собственностью всех членов семьи: супругов и их несовершеннолетних детей.

Свою долю квартиры или дома имеют и несовершеннолетние дети, но до 18 лет ею распоряжается опекун. Если семья имеет двух детей, соответственно, жилплощадь делится на 4 части. После развода дети остаются проживать с матерью, т. е. по закону ей достается 3 доли, а отцу 1 — от жилой недвижимости.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Даже если супруги, имеющие детей, на протяжении совместного проживания вносили в счет ипотечной задолженности одинаковые суммы, большую часть жилья после развода получает тот, с кем остаются несовершеннолетние дети.

Если родители решили после развода продать квартиру (дом), в которой они прописаны с ребенком, и разделить деньги, им требуется получить от органов опеки соответствующее разрешение. Чтобы получить такой документ, родители должны доказать, что у детей после продажи жилой недвижимости будут нормальные условия проживания.

При продаже жилья без уведомления органов опеки и получения разрешительной бумаги родители привлекаются к административной ответственности вплоть до лишения родительских прав.

Военная ипотека

Правила и законы гражданского ипотечного кредитования не распространяются на военную ипотеку, которую субсидирует Министерство обороны России.

Основные правила ипотечного кредитования военнослужащих:

1. Кредитное соглашение на приобретение жилой недвижимости заключается непосредственно с военнослужащим без участия его жены.
2. Максимальная сумма военного сертификата составляет 2,35 млн руб.
3. В случае развода жилье, приобретенное по военной ипотеке, не подлежит разделу, т. к. военный является единоличным собственником недвижимого имущества.

Многие кредитные организации требуют от заемщиков, участвующих в военной жилищной программе, оформления брачного соглашения с супругой, в котором дополнительно подтверждается единоличное право собственности военнослужащего на ипотечное жилье.

Раздел ипотеки в гражданском браке

По действующему российскому законодательству у граждан, проживающих совместно без официальной регистрации брака, не возникает судебных разбирательств по разделу имущества, если они решили разойтись.

Недвижимость, автомобиль, драгоценности, купленные в период их совместного проживания, остаются у того, кто их приобрел или чьей личной собственностью они являются.

Ипотечное жилье между гражданскими супругами делится только, если они созаемщики и оба прописаны на жилплощади.

Если жилье куплено до брака

Согласно СК, имущество, нажитое гражданами до заключения официального брака, является личной собственностью каждого, не подвергается разделению после развода.

Но на жилье, купленное по ипотечной программе кредитования до заключения брачного союза и совместно оплаченное супругами после него, каждый имеет права. Это распространяется и на тех супругов, которые не работают. По закону, если в семье работает только супруг, его доходы — это общий бюджет семьи. Судебная практика показывает, что неработающие супруги при наличии хорошей доказательной базы и привлечении опытного адвоката часто выигрывают судебные процессы.

Труднее происходит раздел недвижимости в новостройках, которая оформляется в собственность только тогда, когда жилой дом введен в эксплуатацию. Решение судьи по разделению жилого объекта, который приобретен заемщиком до бракосочетания, часто зависит от адвоката и его опыта в подобных делах.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Независимо от того, является участником ипотечного договора один заемщик или жилищная ссуда оформлена на двоих (мужа и жену), главную роль в разделе жилья играет финансовое учреждение, выдавшее на него деньги в долг.

С чего начать

При планировании развестись или если бракоразводная процедура уже осуществляется, супруги, имеющие ипотечную ссуду, обязательно должны оповестить кредитную организацию.

Кредитор предоставит консультацию, предложит варианты раздела жилой недвижимости, взятой в ипотеку, на выгодных для обоих участников жилищного займа условиях.

Если есть брачное соглашение, вынесено решение судьи, кредитор обязан рассмотреть представленные документы и принять законно установленный порядок выплат.

Как нужно уведомить банк

Для уведомления кредитора о разводе и разделе имущества можно воспользоваться следующими способами:

1. Посетить подразделение банка-кредитора.
2. Многие граждане не могут себе позволить из-за высокой занятости на работе прийти непосредственно в офис кредитного учреждения. В таком случае можно воспользоваться электронной почтой и отправить письмо с соответствующей информацией на почту финансовой компании.
3. Оповестить кредитора можно и по телефону.

Рекомендуется уведомлять банк по электронной почте с прикреплением скана заявления и свидетельства о расторжении брака. Финансовое учреждение обязано рассмотреть представленные документы в двухнедельный период. При личном посещении офиса их рассмотрят в более короткий срок.

Банк обязан выслать на электронный адрес заявителя официальный ответ и соответствующие рекомендации или пригласить его на беседу в офис.

Пакет документов

Сбору пакета документации, необходимой для развода и разделения общей собственности, рекомендуется уделять особое внимание. Если не будет хватать какого-либо документа, процедура может затянуться на продолжительный период.

Для раздела ипотечного жилья у заявителей обязательно на руках должны быть следующие документы:

• паспорта с российским гражданством;
• брачный контракт, если такой оформлялся перед бракосочетанием;
• договорное соглашение по ипотечному займу с кредитной организацией;
• выписка из банка по оплате кредитной задолженности, если есть платежные чеки;
• документы на залоговое ипотечное имущество;
• акт технического состояния жилого объекта, приобретенного на банковские средства;
• свидетельство о разводе, если процедура уже завершена;
• копия решения суда, если бракоразводная процедура осуществлялась в судебном порядке.

Кредитор вправе потребовать от заявителя предоставления прочих бумаг, имеющих значение для раздела недвижимости, взятой по жилищной ссуде.

Раздел ипотеки с участием суда и банка

Правила раздела семейной собственности установлены СК РФ, статьей №38, пунктом №3.

Граждане по желанию могут подавать в суд заявку на развод и раздел имущества одновременно и отдельно. Иск о разделении общих имущественных ценностей супружеская пара может подавать согласно СК, статьи №38, пункта №7, в любой период:

• непосредственно в ходе судебного процесса по разводу семейной пары;
• во время брака;
• после разведения на протяжении последующих 3 лет.

При выявлении нарушения прав по отношению к ипотечному жилью пострадавший супруг подает в суд исковое заявление по месту регистрации жилого объекта, подлежащего разделу. С этого момента начинает исчисляться срок исковой давности.

Как может быть поделена ипотека в суде, если супруги созаемщики

Если выполняется раздел имущественных ценностей, на которые не претендуют третьи лица, в сделке принимают участие только супруги. Если делится ипотечное имущество, тогда банк-кредитор принимает участие в процессе, т. к. этот объект является обеспечением кредитного договора.

Долги по ипотечному займу распределяются между бывшими супругами пропорционально долям, на которые они претендуют по закону. При этом учитываются вложения, сделанные в счет кредитной задолженности каждым участником спора, если они подтверждены документально.

Если ипотечная недвижимость разделена между сторонами в равных долях, тогда и задолженность распределяется аналогично.

Если банк откажет в переоформлении кредитного договора

Если кредитор откажет в переоформлении жилищного займа, оба супруга останутся должниками согласно ипотечному договору и несмотря на то, что судебным решением имущество будет разделено между ними не в равных частях или полностью перейдет в собственность одной из сторон спора.

Выход из данной ситуации:

1. Продолжать выполнять финансовые обязательства согласно кредитному договору.
2. Продать ипотечное жилье, предварительно согласовав действия с кредитором, полностью закрыть долг.
3. Досрочно выполнить долговые обязательства, заняв деньги у третьих лиц. Затем выгодно продать квартиру, погасить долг, оставшиеся деньги разделить.
4. Обжаловать отказ кредитного учреждения в судебном органе.

В случае невыполнения финансовых обязательств по договору займа на купленное жилье банк наложит взыскание. В результате можно потерять и недвижимость, и уже вложенные в нее средства.

Как делится ипотека, если заемщик один из супругов

Бывают ситуации, в которых жилищная ссуда оформлялась одним супругом до официального брака и он продолжает выплачивать кредит уже как семейный человек собственными финансами. В случае развода долговые обязательства полностью остаются за заемщиком, а приобретенное жилье является только его собственностью, т.е. недвижимость не подвергается разделу.

Если в период официального проживания для погашения ипотеки использовались общие деньги семейной пары, при разводе второй супруг, который не является созаемщиком, вправе требовать свою часть жилплощади. А если он не желает быть совладельцем недвижимости, он вправе отказаться от ипотеки в Сбербанке (другом учреждении) и потребовать возврата внесенных им денежных средств.

Возможна такая ситуация, когда один супруг заключил с кредитором жилищную сделку уже в браке, при этом первичный взнос за жилье оплатил собственными средствами. Этот факт обязательно учитывается при разделении остатка задолженности между супругами после развода.

Чтобы предотвратить конфликт при разделе общей собственности, рекомендуется еще до брака оформлять соглашение, в котором четко прописывается, кто имеет право собственности на ипотечное жилье, купленное до официальной регистрации отношений граждан.

Аренда ипотечной квартиры

Жилищный кредит является тяжелым финансовым обременением для граждан, решивших таким способом приобрести собственное жилье. Поэтому каждый заемщик пытается найти дополнительные источники дохода, чтобы быстрее рассчитаться с кредитной задолженностью и меньше потерять собственных средств на банковских процентах.

Например, если есть где жить, ипотечное жилье можно сдавать в аренду, а прибыль использовать для погашения кредита. Согласно действующему российскому законодательству, собственник недвижимости вправе распоряжаться ею на собственное усмотрение. Но при этом нельзя нарушать условия третьих лиц, т.е. кредитора.

Большинство финансовых учреждений при оформлении ипотечного займа указывает в договоре кредитования, что купленное на заемные средства жилье запрещено сдавать в аренду. Причина заключается в том, что ипотечная недвижимость автоматически становится обеспечением кредитного договора, поэтому кредитор страхуется от порчи имущества.

Сдавать ипотечное жилье можно только неофициально, без составления договора аренды, регистрации документа и нотариального заверения. В таком случае кредитор не сможет доказать факт использования ипотечной недвижимости в коммерческих целях.

Как продать квартиру в ипотеке

Ситуации, в которых единственным решением раздела ипотечного жилья является его реализация и разделение вырученных средств после продажи согласно долевому участию:

• если между созаемщиками, являющимися мужем и женой, возникли разногласия при разделе ипотечной недвижимости;
• основной заемщик не в состоянии самостоятельно выплатить кредит;
• кредитор отказал в переоформлении ипотеки.

Для этого заемщику нужно получить согласие кредитной организации на продажу залоговой квартиры (частного дома), самостоятельно найти покупателя, согласного приобрести жилую недвижимость с обременением.

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе

Разведенные муж и жена редко имеют желание находиться под одной кровлей. А продать ипотечное жилье, за которое еще не выплачены все деньги, трудно. В такой ситуации супруги могут снять разные жилые помещения, а ипотечную жилплощадь неофициально сдавать в аренду и выплачивать кредитную задолженность. После погашения ипотеки удастся продать жилой объект и поделить средства.

Если этот способ не подходит, тогда остается решать вопрос только в судебном порядке. Но нужно понимать, что решения в судах разных регионов могут отличаться. Также результаты судебного разбирательства зависят от опытности адвокатов. Поэтому прежде, чем обременять себя ипотечным кредитованием, рекомендуется тщательно проанализировать все возможные последствия.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить

Если заемщик перестает выполнять свои финансовые обязательства по ипотечному соглашению, финансовое учреждение начинает накладывать штрафные санкции, кредитная задолженность, соответственно, существенно увеличивается.

Если должник не вносит платежи больше 3 месяцев, кредитор вправе выставить залоговую недвижимость на реализацию, потом при помощи полученных средств закрыть долг по займу, выданному заемщику на покупку жилья.

Часто встречается ситуация после развода, когда на ипотечной жилплощади остается проживать жена, а муж уходит в съемную квартиру. Соответственно, бывший супруг отказывается принимать дальнейшее участие в погашении кредитной задолженности.

Если в данной ситуации супруг отказывается от собственной доли в имуществе, согласен выйти из созаемщиков, тогда можно договориться с кредитором о переоформлении кредитного соглашения. Но, если он отказывается только от дальнейшего погашения задолженности, т. к. не проживает в ипотечной квартире, жене придется выплачивать кредит за обоих, иначе банк-кредитор при продолжительной просрочке продаст жилье, чтобы вернуть свои деньги.

Чтобы быстрее продать залоговое имущество, финансовые компании существенно занижают его стоимость по отношению к рыночной. За счет вырученных средств выплачивается не только тело кредита, перечисляются и банковские проценты по договору, и образовавшиеся штрафы за просроченные платежи. В результате созаемщики могут остаться без жилья и с потерей денег, которые были внесены за ипотеку.