Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке

Стоимость жилья на вторичном рынке ниже, чем в новостройках, но такие объекты являются более рискованными для покупателей.

Несмотря на особенности покупки квартиры в ипотеку на вторичке, пошаговая инструкция поможет разобраться и выполнить все самостоятельно. В процессе приобретения жилья необходимо сравнить банковские предложения, проверить недвижимость и застраховаться от рисков.

Отличия вторичного жилья от нового

Вторичное жилье («вторичка») — это объекты, которые уже были оформлены в собственность. Ее владельцем могло быть физическое (частный собственник), юридическое лицо (фирма, организация), муниципалитет или государство.

В отличие от первичных объектов (новостроек), которые регистрируются после строительства или передаются по акту приема-передачи, вторичная недвижимость может переходить к следующему собственнику по наследству, договору купли-продажи, дарения или ренты. К категории вторичного жилья относятся и новостройки, которые уже были введены в эксплуатацию.

Одна из особенностей вторичного рынка недвижимости заключается в том, что объекты могут находиться под обременением, в т.ч. в ипотеке. Обременение ограничивает действия с жильем, но не всегда является препятствием к покупке. Вторичная недвижимость требует более тщательной проверки документов, жилья и продавца.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на вторичке

Покупка вторичной квартиры или дома в ипотеку проходит в такой последовательности:

1. Покупатель определяет сумму кредита исходя из средней цены на недвижимость нужного метража и рассчитывает размер первоначального взноса из накопленных средств.
2. После первичного расчета он выбирает наиболее выгодные предложения банков. На этом этапе можно изучить специальные предложения для зарплатных клиентов, молодых семей и др.
3. С помощью финансовых калькуляторов соискатель рассчитывает предполагаемый срок ипотеки. Следует учитывать, что платеж, одобренный банком, составляет не более 40-50% дохода заемщика. Заявку можно подать и без предварительного расчета, но оценка финансовых возможностей снизит вероятность отказа.
4. Соискатель кредита подает заявку на ипотеку, указывая уровень дохода, размер кредита, срок выплаты и другие данные. Ответом на заявку может стать лишь предварительное одобрение кредита. Официальное одобрение выдается только после проверки документов заемщика.
5. После проверки данных и одобрения ипотеки покупатель может заключить договор с риелтором и юридической фирмой. Они позволят найти и проверить выбранные объекты недвижимости. Поиск жилья до получения одобрения от банка является нецелесообразным.
6. После выбора и проверки объекта недвижимости заемщик подает документы в банк, регистрирует сделку и оформляет необходимые страховки.

Подготовка основного пакета документов

В список документов для получения ипотеки входят:

• паспорт заемщика, а также всех созаемщиков и поручителей;
• 2-НДФЛ (в отдельных случаях предоставляется декларация 3-НДФЛ);
• справка по форме банка, иные подтверждения доходов (выписки с депозитных счетов, данные о дивидендах и др.);
• копия трудовой книжки или трудового договора;
• свидетельство о браке и письменное согласие супруга на сделку (если супруг не согласен на ипотеку, то оформить кредит можно будет только после заключения брачного контракта);
• документы на залоговое имущество (выписка из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги и др.);
• выписка со счета, на котором хранится первый взнос (требуется не во всех случаях);
• дополнительные документы по требованию банков: СНИЛС, водительское удостоверение, загранпаспорт, военный билет, документы об образовании и др.

При заявке на ипотеку по особым программам или льготным условиям нужно предоставить и другие документы. Это могут быть свидетельства о рождении детей, сертификат материнского капитала, свидетельство о регистрации и отчет о прибыли и убытках ИП, копия военного контракта, пенсионное удостоверение и др.

Для оценки надежности клиента и проверки документов требуется от 3 до 10 дней.

Получение одобрения от банка и поиск жилья

После одобрения кредита соискатель может приступить к выбору жилья. Банки отводят на поиск от 2 до 6 месяцев.

При выборе нужно учитывать требования финансовой организации. Жилое помещение должно быть благоустроенным, пригодным для всесезонного проживания, неаварийным и не подлежащим сносу. Полный перечень требований можно запросить у кредитного менеджера или на сайте банка.

После выбора жилья подходящей стоимости стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи (ДКП). Покупатель отдает продавцу залог за жилье, а продавец предоставляет копии своего паспорта и документов на недвижимость. К перечню нужных документов относятся:

• предварительный ДКП;
• копии паспортов всех продавцов;
• расписка о выплате задатка;
• копии правоустанавливающих документов на приобретаемый объект;
• расширенная выписка из Росреестра;
• копия кадастрового паспорта жилья, технический план с экспликацией (документ, в котором указаны площади всех помещений), при покупке частного дома — документы на участок;
• копия лицевого счета;
• отчет об экспертизе недвижимости;
• справка о наличии деревянных перекрытий (для домов до 1960 г. постройки), документы о том, что снос объекта не запланирован;
• другие документы: справки об отсутствии задолженности по земельному налогу и коммунальным платежам, медицинские выписки, подтверждающие дееспособность продавцов, и др.

В Сбербанке, Газпромбанке и ряде других крупных организаций существуют специальные программы покупки залогового имущества. Если покупателю понравилось жилье, которое ранее уже было куплено в ипотеку в этой же организации и находится в залоге, то банк может перекредитовать его на нового заемщика.

Для таких сделок часто применяются более выгодные процентные ставки, а необходимость в дополнительной экспертизе отсутствует.

Оценка недвижимости и проверка документов на квартиру

Оценка жилья является обязательным этапом сделки при ипотеке. Это обусловлено тем, что стоимость залога (приобретаемого жилья) должна быть равной или большей, чем выдаваемый кредит. Процедура проводится за счет заемщика.

Перечень аккредитованных экспертных организаций предоставляется банком.

В отчете эксперта фигурируют следующие сведения:

• информация о квартире (доме) — площадь, количество помещений, материал несущих конструкций и др.;
• рыночная и ликвидная стоимость объекта;
• анализ рынка недвижимости;
• данные заемщика и оценщика;
• цветные фотографии объекта.

Срок действия документа составляет 6 месяцев. Стоимость экспертизы — 2-5 тыс. руб. Оценка выполняется в течение 2-5 рабочих дней.

Оформление страховки на жилье и регистрация сделки

После одобрения сделки банком покупатель заключает договор купли-продажи, ипотеки и залога. Сделки регистрируются в ЕГРН. Госпошлина за регистрацию составляет 2 тыс. руб. Смена собственника происходит в течение 5 рабочих дней после подачи всех необходимых документов.

Согласно ФЗ «Об ипотеке», заемщик обязан за свой счет застраховать залоговое имущество от разрушения. Дополнительно банк может рекомендовать оформить страховку титула, здоровья и жизни.

Страхование титула позволяет защититься от претензий третьих лиц при оспаривании права собственности на объект. Если продавец не имел права на продажу жилья, то новый владелец может лишиться статуса собственника, продолжая выплачивать ипотеку. Вернуть свои деньги с помощью регрессных требований к продавцу не всегда представляется возможным.

Страхование от инвалидности и смерти заемщика является добровольным. Однако многие банки включают в соглашение пункт о том, что при отказе от страховки процентная ставка увеличивается.

Полис можно оформить у любого страховщика. Если менеджер настаивает на выборе рекомендованной компании, можно обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Также можно приобрести страховку у этой фирмы, но расторгнуть договор сразу после получения кредита и перезаключить с другим страховщиком.

Получение продавцом денег

Процедура передачи денег проводится одним из 2 способов:

1. Через банковскую ячейку. В день подписания соглашения покупатель арендует ячейку, куда помещается сумма займа. Перемещение средств происходит в присутствии сторон сделки и кредитного инспектора. Продавец сможет вынуть деньги после завершения регистрации в ЕГРН в присутствии остальных свидетелей.
2. После регистрации ДКП. В этом случае ячейка не применяется, но сумма займа также перечисляется или выдается продавцу после регистрации в Росреестре. В день заключения договора продавец получит на руки только первый взнос.

Первоначальный взнос, в отличие от ситуации с первичной недвижимостью, может выплачиваться не в банк, а продавцу недвижимости. Чтобы учесть задаток за квартиру как первый взнос по кредиту или его часть, нужно предоставить в кредитную организацию расписку от продавца.

Это является частой практикой при ипотеке на вторичном рынке, но юристы рекомендуют предупреждать кредитного менеджера о выплате задатка.

Некоторые покупатели используют возможность передачи задатка продавцу как ипотеку без первоначального взноса. Для этого договор оформляется с завышением стоимости объекта, а разница становится условным «первым взносом». Продавец пишет фиктивную расписку о получении задатка в размере 10-20%, рекомендованных банком, и отдает ее покупателю. После предоставления ее в банк и завершения сделки расписка возвращается.

Данная схема несет множество рисков для покупателя, но используется при отсутствии или недостатке средств на первоначальный взнос. Если завышение будет установлено, то банк откажет в кредите, а действия покупателя будут квалифицированы как мошенничество.

При неправильном оформлении расписки новый собственник недвижимости не сможет доказать отсутствие долга перед продавцом, т.к. по документам он должен будет отдать сумму на 10-20% больше, чем перечислит банк.

Плюсы и минусы приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

Преимуществами покупки вторичной недвижимости являются следующие аспекты:

• стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке ниже, чем на первичном;
• выбрав квартиру с хорошим ремонтом и всеми коммуникациями, покупатель может заселиться сразу после заключения ДКП и выезда владельцев;
• рынок вторичной недвижимости предоставляет больше вариантов расположения, тогда как недорогие новостройки сконцентрированы в новых районах с плохим транспортным сообщением и минимальной инфраструктурой;
• вторичная постройка может оказаться более надежной за счет прочного фундамента, соблюдения всех норм строительства и толстых стен;
• шансы на шумные ремонты и строительные работы сразу у нескольких соседей невелики, тогда как в новостройке они приближаются к 100% за счет сдачи жилья с черновой или минимальной отделкой;
• аренда покупаемой или близко расположенной квартиры (дома) позволяет сразу оценить соседей и особенности района проживания.

В противовес достоинствам вторичное жилье имеет и ряд недостатков:

• несущие конструкции и коммуникации изнашиваются и разрушаются, поэтому покупатель может быть вынужден делать капитальный ремонт;
• средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем в новостройках на этапе строительства;
• необходимо сопровождение сделки юристом, проверка статуса квартиры и покупка дополнительных страховок из-за повышенного риска мошенничества;
• в квартире могут быть проведены неузаконенные перепланировки, которые снижают ликвидность привлекательного объекта недвижимости и делают его недоступным для ипотеки;
• старые квартиры в большинстве случаев менее просторные, чем новостройки: в отдельных случаях площадь новой однокомнатной квартиры сопоставима с размерами малогабаритной трехкомнатной на вторичном рынке;
• коммуникации старых домов (прежде всего — электропроводка) не рассчитаны на современные нагрузки, в зданиях отсутствуют общедомовые системы сигнализации и пожаротушения, парковки и другие нужные сооружения.

При покупке новостроя, уже сданного в эксплуатацию, можно совместить преимущества вторичной и первичной недвижимости, избежав большей части их недостатков.

Почему банк может отказать

Причиной отказа в предоставлении ипотеки на вторичное жилье могут стать:

• низкий доход и/или плохая кредитная история заемщика;
• невыполнение минимальных требований (возраст, стаж работы, гражданство соискателя);
• стаж работы менее года в течение последних 3-5 лет;
• отсутствие брачного договора или согласия супруга заемщика на сделку, недостаточный уровень дохода без учета семейного бюджета;
• отказ от страхования залогового имущества;
• проблемы с документами приобретаемого объекта;
• низкая ликвидность вторичной недвижимости, которая станет предметом залога (отсутствие коммуникаций, аварийное состояние, незаконные перепланировки и др.);
• наличие задолженностей на объекте, нахождение под арестом в связи с разделом имущества или взысканием долгов.

Причины отказа зависят от внутренних правил банка. Например, некоторые финансовые организации отклоняют заявки при наличии судимостей по уголовным статьям, но могут учесть условный характер наказания.

Некритичные минусы заемщика (например, небольшой стаж работы в течение последних лет) могут быть компенсированы его преимуществами: наличием ликвидного имущества, высоким официальным доходом и др.

Затраты заемщика при оформлении сделки

Недостатком сделок со вторичной недвижимостью являются дополнительные расходы. Покупателю придется оплатить следующие этапы:

• экспертизу помещения;
• проверку права собственности на жилье и его юридического прошлого;
• юридическое сопровождение сделки;
• титульную страховку.

Мошеннические схемы при покупке квартиры на вторичном рынке

При продаже вторичных объектов могут использоваться несколько мошеннических схем:

• продажа и отчуждение по поддельному паспорту или доверенности;
• сокрытие наследников до истечения срока давности;
• продажа недвижимости по поддельной доверенности;
• сделки с жильем, которое находится в собственности несовершеннолетних (без согласия органа опеки и опекуна детей);
• продажа недвижимости, которая должна быть поделена по условиям использования семейного капитала;
• сделки с участием недееспособных лиц.

Покупателю необходимо учитывать, что ответственность за риск при отказе от проверки объекта и юридического сопровождения несет только он.

Интересы банка-кредитора защищены договором ипотеки и страховками, а заемщик будет выплачивать кредит и процентную ставку вне зависимости от принадлежности жилья.