11 способов взять ипотеку без первоначального взноса

Самый простой способ приобрести квартиру в кредит — накопить 10-30% от стоимости недвижимости, после чего обратиться в банк. Однако это не единственный вариант. Если у клиента нет таких денег, стоит детально изучить вопрос о том, как берут ипотеку без первоначального взноса.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке

Финансовые организации (ФО) выдают кредиты на недвижимость на своих условиях. Во многих программах основное требование — наличие у клиента первого взноса. Под этим термином принято понимать сумму, которую заемщик внесет со своей стороны при заключении договора купли-продажи.

Например, при покупке жилья за 3,5 млн руб. клиент вносит свои накопления в размере 1 млн руб. Оставшуюся часть суммы (2,5 млн руб.) доплачивает банк. Таким образом, 1 млн считается первоначальным взносом.

В данном случае он составляет 28% от общей суммы. Ипотечный заем составляет 2,5 млн. Эту сумму (вместе с процентами) клиент должен выплатить за указанный срок.

Зачем банки требуют первоначальный взнос

Недвижимость — дорогостоящая покупка. Кроме того, ипотечный кредит в большинстве случаев оформляется на длительный срок (от 5 до 25 лет). За этот промежуток времени возможны непредвиденные ситуации. Объект недвижимости часто теряет в цене, заемщики остаются без работы, некоторые утрачивают трудоспособность.

Если клиент не может платить по ипотеке, банк забирает недвижимость, однако это приводит к финансовым потерям кредитора. Для сокращения риска организации оформляют займы на суммы, меньшие рыночной стоимости объекта.

Кроме того, запрашивая частичный взнос, ФО стараются фильтровать клиентов. Если желающий приобрести жилье не смог накопить 10-20% от его стоимости, это может свидетельствовать о неправильном распределении бюджета. В свою очередь, отсутствие финансовой дисциплины часто приводит к невозврату долга.

Основные условия банков

Перед оформлением займа следует детально изучить его условия.

Основные пункты:

1. Тип недвижимости. Некоторые кредиторы предъявляют жесткие требования к приобретаемому жилью. Ряд ипотечных программ позволяет купить только квартиру в новостройке, другие ориентированы на приобретение домов.
2. Размер ипотеки. Чаще всего минимум составляет 100 тыс. руб., максимум — до 30 млн.
3. Ставка. Этот показатель зависит не только от выбранной программы, но и от других условий (срока, размера займа, кредитной истории, наличия дополнительного залога). Чаще всего ставка колеблется в пределах 8-17% годовых.

Требования банков к желающим получить ипотеку без первоначального взноса

Некоторые организации делают исключения и позволяют оформить заем на покупку недвижимости без предварительных вложений.

При этом требования к клиентам более жесткие:

1. Возраст. В банк за ипотекой может обратиться гражданин, достигший 21 года. Многие кредиторы указывают верхний возрастной порог (60-65 лет). К этому времени клиент должен погасить долг.
2. Паспорт РФ и прописка в регионе присутствия ФО.
3. Стаж на последнем месте работы от 6 до 12 месяцев.
4. Уровень доходов. В некоторых ипотечных программах указывается размер минимальной заработной платы клиента.
5. Хорошая кредитная история, отсутствие просрочек по другим займам.
6. Дополнительный залог. В большинстве случаев в качестве обременения используется приобретаемая недвижимость. Однако в случае оформления ипотеки на полную стоимость жилья большим преимуществом станет наличие у заемщика квартиры, дома или участка. Эти объекты выступают в качестве дополнительной гарантии надежности.
7. Страхование жизни, здоровья и приобретаемой недвижимости.

11 способов получения ипотеки без первого взноса

Существует ряд способов, позволяющих оформить ипотеку без предварительного взноса:

• выбор программ кредитования, которые предусматривают выдачу в долг 100% от стоимости жилья;
• предоставление дополнительного залога в виде земельного участка, квартиры, дома;
• специализированный заем для смены жилья (например, «Переезд»);
• льготная ипотека для военных;
• погашение взноса с помощью материнского капитала;
• оформление нецелевого кредита;
• государственные программы для некоторых слоев населения;
• договор с агентством или застройщиком;
• завышение указанной цены;
• заем у друзей и знакомых;
• акции и скидки у застройщиков.

Использование банковских программ

Некоторые банки предлагают специализированные программы, позволяющие купить жилье без предварительного взноса. В качестве примера можно назвать предложение от Промсвязьбанка «В ипотеку — налегке».

В этом случае целевой заем выдается на 100% от суммы квартиры. Однако воспользоваться такой программой могут не все.

В списке основных условий:

1. Подать заявку на рассмотрение могут только наемные работники.
2. Процентная ставка составляет 11,9% годовых.
3. Сумма варьируется в пределах 500 тыс. — 4 млн руб.
4. Максимальный срок погашения — 25 лет.
5. Ежемесячные платежи по ипотеке должны составлять менее 50% от общего дохода семьи.

Существует несколько подобных программ от нескольких ФО, поэтому перед подачей заявки стоит сравнить условия оформления.

Залог имеющейся недвижимости

Еще один способ приобрести квартиру без предварительного взноса — предоставить банку дополнительный залог в виде коммерческой или жилой недвижимости.

Здесь есть 2 варианта:

1. Ипотека с залогом. Такая программа есть у Сбербанка. Кредитор предлагает до 60% от стоимости объекта. Минимальная сумма составляет 500 тыс. руб., максимальная — 10 млн. Ставка меняется в зависимости от размера и срока займа и стартует от отметки 14%.
2. Нецелевой заем. Таким способом часто берут деньги в долг для развития бизнеса, дорогостоящих приобретений. Этой программой можно воспользоваться и для покупки жилья. Полученные у финансовой организации деньги используют для внесения первой оплаты.

Программа «Переезд» и ее аналоги

Программу «Переезд» предлагает банк Левобережный, однако подобные схемы есть и в других финансовых организациях. Как и в предыдущем варианте, для оформления также потребуется недвижимость, однако здесь есть некоторые особенности.

Для покупки новой квартиры клиент оформляет заем, предоставляя в залог имеющееся жилье. Размер кредита может достигать 60% от стоимости объекта. Полученные деньги используются в качестве первоначального взноса или недостающего остатка.

Срок выплаты составляет 12 месяцев. При этом долг погашают только в конце периода без промежуточных платежей. Ставка — 17,5% и выше.

Получение военной ипотеки

Государство дает возможность военнослужащим приобрести квартиру на льготных условиях. Участники ипотечно-накопительной системы каждый год получают на счет установленную сумму. В 2020 г. ее размер составляет 288 410 руб. Спустя 3 года можно подать рапорт на оформление целевого кредита.

После этого необходимо обратиться в один из банков, которые предоставляют военную ипотеку. Полученный заем погашается «Росвоеннипотекой». При этом существуют некоторые ограничения:

• по сроку погашения;
• по сумме.

Единственный недостаток такого способа заключается в том, что подходит он только военным.

Сертификат маткапитала

Ряд банков принимает материнский капитал в качестве начального взноса или частичной оплаты ипотечного долга.

Оформление по этой схеме происходит в несколько этапов:

1. При подаче заявки на кредит клиент собирает пакет документов. К стандартному списку добавляют сертификат и справку из Пенсионного фонда (она подтверждает размер материнского капитала).
2. Кредитор рассматривает заявление. В случае положительного решения клиент оформляет ипотеку на полную стоимость жилья.
3. После этого заемщик обращается в Пенсионный фонд и предъявляет документы для оплаты.
4. В течение 2 месяцев ПФ перечисляет оговоренную сумму в банк, тем самым покрывая часть долга по кредиту.

Финансовые организации, работающие по такой схеме, указывают разные процентные ставки. Например, согласно условиям Сбербанка, переплата составит 8,9% годовых.

Потребительский кредит

Чтобы оплатить взнос по ипотеке, можно оформить нецелевой заем, например, под залог автомобиля. Однако такой вариант может оказаться рискованным.

Потребительские займы чаще всего выдаются на короткий срок (12-24 месяца) и отличаются повышенными процентными ставками. Покупателю квартиры нужно будет одновременно выплачивать 2 кредита. При нехватке средств долги будут быстро расти. В результате банк может забрать купленную недвижимость.

Еще одна сложность состоит в том, что в ипотеке могут отказать, если у заявителя уже есть большой кредит.

Государственное субсидирование

Под субсидированием принято понимать льготы (или выплаты) для некоторых слоев населения, предоставляемые за счет государственных средств.

Таких программ несколько:

1. «Социальная ипотека в МО», которой могут воспользоваться врачи и учителя. Согласно условиям, предварительный взнос за них оплачивает государство. Размер выплаты зависит от цены объекта и может достигать 50%.
2. Программа «Молодая семья» позволяет взять ипотеку на льготных условиях. В таких случаях государство выплатит до 35% стоимости объекта.

Заем у застройщиков или агентства недвижимости

Если решено приобрести квартиру в новостройке, можно воспользоваться следующей схемой:

1. Клиент у застройщика берет в долг некоторую сумму. Заем может быть беспроцентным или с заранее оговоренной ставкой. В ходе сделки оформляется договор.
2. Полученные деньги отправляют в банк в качестве взноса за ипотеку. При оформлении документов стоимость жилья завышают.
3. После того как финансовая организация направляет сумму застройщику, клиент получает ключи. Договор о займе (для взноса) уничтожают.

Получение денег в долг

Еще один способ приобрести жилье без предварительных затрат — попросить в долг у друзей и знакомых. Договариваться о процентах стоит заранее. Кроме того, может потребоваться составление расписки у нотариуса.

Такой вариант подойдет, если у покупателя нет недвижимости для залога и нет возможности взять кредит.

В числе недостатков следует указать несколько нюансов:

1. Деньги, одолженные у друзей, необходимо возвратить. Это является дополнительной нагрузкой.
2. Для взноса по ипотеке требуется большая сумма. Например, 20% от 3 млн составят 600 тыс. руб. Такими деньгами располагает не каждая семья.

Практика завышения стоимости

В некоторых случаях можно воспользоваться практикой завышения стоимости. Например, собственник хочет получить за свою квартиру 3 млн руб., однако для взноса в банк у покупателя нет денег. Продавец составляет расписку, согласно которой он уже получил 1 млн руб.

Этот документ с другими бумагами направляют в ФО. При этом цену объекта завышают: вместо 3 млн указывают 4 млн. Финансовая организация при рассмотрении заявки учитывает, что первый взнос в размере 25% (1 млн руб.) уже произведен. Для покупки не хватает 75% от цены (3 млн руб.).

По такой схеме клиент приобретает недвижимость полностью за банковские деньги, а продавец получает желаемую сумму.

Такой вариант не всегда может быть эффективным. Перед одобрением ипотечного займа финансовые организации настаивают на независимой оценке объекта. Если сумма будет намного ниже заявленной, клиенту откажут в кредите.

Просмотр акций от застройщика

Для многих застройщиков необходимость внесения первого платежа является проблемой, т.к. не все клиенты располагают необходимой суммой.

Чтобы увеличить продажи квартир, компании предлагают акции:

• рассрочку на предварительный взнос;
• скидку 10-15% при покупке объекта.

Выгодно ли брать ипотеку без первоначального взноса

Для некоторых клиентов банка оформление ипотеки без взноса — единственный способ приобрести квартиру. Однако перед подписанием договора следует детально изучить условия.

Особенности подобных программ

При оформлении кредита на 100% от суммы жилья ставка будет выше на 3% и более. С учетом длительного срока переплата может увеличиться на 30-60%.

Влияние на условия получения

При получении ипотеки без взноса могут возникнуть сложности.

Банк предъявляет повышенные требования к заемщику:

1. В условиях часто указывают более длительный стаж. Для участия в некоторых ипотечных программах на текущем месте нужно проработать не менее 12-24 месяцев.
2. Требуется более высокий уровень дохода, чем при оформлении займа с первым взносом.
3. Процент переплаты в большинстве случаев выше.
4. Банки часто предлагают заниженные суммы займа. Такие условия ограничивают выбор приобретаемой недвижимости.
5. Необходимость дополнительных гарантий в виде залога недвижимости или поручителей.

Возможные проблемы с одобрением

Перед подачей документов необходимо детально изучить особенности программы и требования кредитора к заемщику. Однако даже полное соответствие указанным параметрам не является гарантией одобрения заявки. Организации оставляют за собой право отказать в ипотеке без объяснения причины.

Если такое произошло, подготовленный пакет документов можно направить в другую финансовую организацию.

Расчет стоимости ипотеки без первоначального взноса

На сайтах многих ФО предусмотрен ипотечный калькулятор. С помощью этого инструмента можно еще до подачи заявления рассчитать размеры ежемесячных платежей и длительность погашения займа.

Точную процентную ставку кредитор рассчитывает в индивидуальном порядке, однако калькулятор поможет сделать предварительные вычисления. При заполнении пустых полей в пункте «первый платеж» необходимо ввести отметку 0%.

Помощь ипотечных брокеров

Ипотечными брокерами называют юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, которые помогают в подборе и оформлении кредитов на покупку недвижимости.

Эти специалисты решают несколько вопросов:

• изучают и анализируют финансовое положение клиента, на основании чего подбирают наиболее удобную ипотечную программу;
• сопровождают при сборе и подаче документов.

Брокер работает до результата (одобрения заявки банком). Стоимость таких услуг достигает 2-3% от размера займа.