Выгодная ипотека: условия и требования для оформления, где выгодно оформить ипотечный кредит

Для большинства людей самый доступный способ приобрести жилье — взять ипотеку. Банки предлагают много программ кредитования, в т. ч. льготных и с государственной поддержкой. При этом они выдвигают ряд требований к заемщику и объекту покупки. Для получения денег необходимо собрать соответствующий пакет документов.

Какая ипотека считается выгодной — виды ипотечных программ

Выгодность ипотечного кредита зависит не только от процентной ставки, но и от срока выплат, размера скрытых платежей (страховок, комиссий и пр.) и условий досрочного погашения.

Банки предлагают несколько видов ипотечных программ:

• стандартные;
• с государственной поддержкой;
• специальные виды — для зарплатных клиентов и пр.

Наименее выгодной считается стандартная ипотека. Процентные ставки по этим кредитам наиболее высокие и иногда приравниваются к простым потребительским. Кроме того, заемщик должен собрать много документов для подтверждения своей благонадежности. Кроме основных расходов, в договоре могут быть прописаны дополнительные — комиссии за обслуживание, страхование жизни и здоровья клиента и пр.

Размер процентной ставки зависит от срока кредитования и величины первоначального взноса. На полученные деньги можно купить квартиру или загородный дом с участком. На жилье в черте города банк выдает кредиты с меньшей стоимостью.

Ипотека с государственной поддержкой позволяет купить жилье на более выгодных для заемщика условиях. В эту категорию входит несколько программ:

1. Государственное субсидирование по ипотечному кредиту при покупке жилья от застройщика.
2. Ипотека с использованием материнского капитала — его можно задействовать в качестве первоначального взноса или для погашения основного долга.
3. Военная ипотека — программа обеспечения жильем семей военнослужащих.
4. Для молодой семьи — предоставляется, если одному из супругов не исполнилось 35 лет, и семья нуждается в улучшении жилищных условий.
5. Социальная ипотека с пониженной ставкой для многодетных семей и других незащищенных групп населения.
6. Реструктуризация долга с помощью государства.

Льготные виды ипотеки с государственной поддержкой выгоднее, чем стандартные. Погашать их можно с помощью специальных сертификатов и наборов льгот. Реализация таких программ оговаривается в региональных законодательных документах. Процентная ставка по ним самая низкая — от 6% годовых.

Требования при получении ипотеки на приобретение новостроек и вторичного жилья тоже различаются. Многие финансовые организации заключают партнерские соглашения со строительными фирмами или подрядчиками. Если покупатель нового жилья берет кредит у банка-партнера, он может рассчитывать на более выгодные условия — например, на сниженную процентную ставку.

Стоимость первичного жилья ниже, чем вторичного. Однако проданные квартиры и дома могут пребывать на стадии строительства и физически не существовать на момент заключения сделки. Это влечет за собой риски в связи со сроками окончания работ или банкротством застройщика.

Самые выгодные предложения подрядчики делают, если строительство находится на стадии котлована. Однако для банка это риск, поэтому кредиты на квартиру в таком доме выдаются неохотно. Чем ближе дом к завершению, тем больше шансов получить ипотеку. Но и цена жилья при этом возрастет.

Получить ипотеку на вторичное жилье проще. Процент по кредиту устанавливается банком после определения технического состояния квартиры оценочной организацией.

На каких условиях можно получить ипотеку

Взять кредит на покупку недвижимости можно во многих банках. Каждая финансовая организация выдает ипотеку на своих условиях. Однако есть общие правила предоставления:

1. Деньги выдаются в долг под залог приобретаемого имущества — квартиры или дома. Отметка об обременении делается в свидетельстве о собственности. Вывести недвижимость из-под залога можно только после полного погашения кредита.
2. Минимальная сумма займа составляет 300000 руб., а максимальную банки определяют для каждого клиента. Размер ежемесячного платежа не должен превышать долю от дохода заемщика с учетом расходов на проживание и содержание детей.
3. Процентная ставка зависит от программы и кредитной организации.
4. Для получения заемных средств обязателен первоначальный взнос — собственные средства клиента. Его величина должна составлять не менее 10% от стоимости жилья. Некоторые банки предоставляют ипотеку без такого взноса, однако процентная ставка в этих случаях намного выше.
5. Срок предоставления кредита зависит от возраста заемщика и составляет от 7 до 30 лет.

Большинство кредиторов требует, чтобы у потенциального заемщика был постоянный источник доходов, который он может подтвердить документально.

Требования к заемщикам

Каждый банк составляет свой перечень требований к заемщикам, однако у большинства учреждений они сводятся к следующему:

1. Гражданство Российской Федерации — обязательное условие. Ипотечное кредитование иностранцев проводят единичные российские банки.
2. Возраст заемщика должен быть не менее 21 года. Кроме того, срок кредитования рассчитывается таким образом, чтобы последний платеж был сделан до достижения 60 лет. Некоторые банки предлагают более мягкие условия и выдают ипотеки до 75 лет.
3. Заемщик должен иметь постоянную регистрацию и проживать в том же месте, где он приобретает недвижимость. Некоторые банки выдают кредиты на жилье в других регионах. Однако ближайший офис при этом должен находиться не более чем в 40-50 км от покупки. Наиболее демократичные требования в этом вопросе у Тинькофф-банка.
4. Уровень дохода заемщика должен быть таким, чтобы ипотечные платежи не превышали 40% от него. Если зарплата недостаточно высокая, банк может уменьшить сумму займа или отказать заявителю в получении денег. Чтобы улучшить ситуацию, можно найти созаемщиков. Чаще всего ими бывают члены семьи, проживающие вместе с заемщиком (муж, жена) или другие ближайшие родственники. Сумма кредита начисляется на совместный доход нескольких человек.
5. Трудовой стаж не менее 3-6 месяцев на одном месте. Учитывается также общий стаж — он должен быть не менее 1 года.
6. Кредитная история — сведения о взятых ранее кредитах и их погашении. На территории РФ действует бюро кредитных историй, где хранится информация о всех заемщиках. При рассмотрении заявления финансовая организация делает запрос в БКИ. Если у человека имелись длительные просрочки по предыдущим займам или есть текущие задолженности в банках и МФО, шансы на получение ипотеки минимальны.

При оформлении документов на ипотеку учитывается социальная категория заемщика. Это могут быть молодые или многодетные семьи, военные или семьи с инвалидом.

Для людей, которые не могут предоставить справки на все доходы, есть косвенные методы подтверждения. Заявитель может показать документы на автомобиль, другую недвижимость или привести поручителей. Требования к созаемщикам и поручителям такие же, как к основному заемщику.

При оценке кредитного рейтинга заявителя финансовые организации обращают внимание на несколько показателей:

1. Наличие других незакрытых долговых обязательств — чем их меньше, тем выше платежеспособность клиента.
2. Количество и длительность просрочек по другим займам — чем их больше, тем ниже рейтинг.
3. Взятые и своевременно погашенные ранее ипотеки, автокредиты — благоприятный признак.
4. Большое количество потребительских кредитов может говорить о низкой финансовой грамотности и неблагонадежности клиента.
5. Отсутствие кредитной истории тоже может снизить рейтинг, поскольку у банка мало данных о заемщике.

Требования к недвижимости

Перечень требований к жилью примерно одинаков у большинства банков. Учитываются следующие показатели:

1. Расположение здания. Выдавая ипотеку, кредитор учитывает ликвидность залогового объекта. Если дом или квартира находятся в пригороде или в неблагополучном районе, такую недвижимость сложнее продать.
2. Возраст дома не должен превышать 70% от нормативного срока службы. Дом не должен быть ветхим и предназначенным к сносу или реконструкции с отселением.
3. Отдельные банки требуют, чтобы износ дома не превышал 40% или здание ожидало капитального ремонта.
4. Характер дома — большинство банков не выдают ипотеку на покупку квартир в частных или двухэтажных домах, а также малосемейных общежитиях. Неохотно кредитуются панельные «хрущевки».
5. Юридическая чистота жилья — оно не должно находиться под обременением, арестом и пр.
6. Нахождение квартиры на первом, последнем, цокольном этажах или в подвале — повод к отказу в ипотеке.
7. Конструктивные особенности квартиры. К потенциально опасным банкам относят деревянные перекрытия, фундамент из воспламеняющихся или гниющих материалов.
8. Дома с установленными газовыми колонками тоже считаются опасными.

Чтобы квартира подходила под ипотеку, она должна быть пригодной к проживанию. В ней должны быть горячая и холодная вода, сантехническое оснащение для кухни, туалета и ванны, отопление. Окна должны быть полностью застеклены, а входные и межкомнатные двери выполнять свои ограждающие функции. На кухне должна быть газовая или электрическая плита, соответствующая требованиям безопасности. Все перекрытия должны совпадать с техническим планом помещения.

Перед выдачей ипотеки банк проверяет состояние жилья и соответствие всем требованиям. Одни кредиторы имеют собственную оценочную службу, другие заключают договор со сторонними организациями.

Проверить возраст, техническое и юридическую чистоту жилья покупатель может через Росреестр. Для этого на официальном сайте делается запрос и оплачивается пошлина. Спустя несколько дней заказчик получает всю необходимую информацию.

Какие документы нужны

Набор документов для ипотеки зависит от программы кредитования и категории заемщика. В обязательный минимум входят:

1. Заявление установленного образца.
2. Паспорт гражданина — этот документ удостоверяет личность и возраст заемщика, наличие российского гражданства и постоянной регистрации.
3. Второй документ, удостоверяющий личность, — водительские права, служебное удостоверение, военный билет.
4. Страховое пенсионное свидетельство (СНИЛС).
5. Справка о доходах по форме банка или вида 2-НДФЛ.

Если заявитель участвует в зарплатной программе банка и получает перечисления на пластиковую карту, ему не нужно подтверждать свои доходы. Вся информация о трудовом стаже на последнем месте и размере заработной платы в банке уже есть.

Некоторые банки требуют предоставить дополнительные документы:

1. Справку с места работы или заверенную копию трудовой книжки с подписью руководителя и печатью.
2. Копию трудового договора.
3. Свидетельство о браке — для супругов, выступающих созаемщиками.
4. Копию налоговой декларации за последний год — для предпринимателей.

Чтобы подтвердить свою платежеспособность, заявитель может приложить документы о праве на другую собственность — недвижимость, транспорт, ценные бумаги.

Индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса помимо обязательного пакета предоставляют:

1. Копии учредительных документов.
2. Выписки с банковских счетов за последний год.
3. Копии договоров аренды помещений.

Для получения льготной ипотеки с государственной поддержкой потребуются:

1. Паспорта и свидетельства о рождении всех членов семьи.
2. Документы о всех видах доходов.
3. Для работающих членов семьи — заверенная копия трудовой книжки и справка с места работы.
4. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги.
5. Реквизиты банковского счета, куда будут перечислены деньги.

Помимо документов от заемщика, банк требует пакет бумаг на объект купли-продажи. В него входят:

1. Копия документа о праве собственности — договор купли-продажи, обмена, приватизации, копию свидетельства о собственности.
2. Копия паспорта объекта из БТИ.
3. Справка из паспортного стола или выписка из домовой книги о том, что в доме или квартире никто не прописан.
4. Паспорта или свидетельства о рождении продавцов недвижимости.

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, нужно разрешение органов опеки на продажу недвижимости.

Если жилье приобретается в строящемся доме, к стандартному пакету прилагаются:

1. Договор участия в долевом строительстве.
2. Копии учредительной документации застройщика и его постановке на учет в налоговых органах.
3. Приказ застройщика (юридического лица) о продаже жилья.
4. Документы о праве подрядчика на строительные работы и продажу жилья.

Точный набор документов в каждом банке может немного отличаться.

Как оформить выгодную ипотеку — предложения российских банков

Чтобы получить ипотеку на самых выгодных условиях, нужно внимательно изучить все предложения банков. Наиболее интересные из них представлены в таблице.

Название банка	Кредитная программа	Процент- ная ставка	Первоначальный взнос	Дополнительные сведения
Дельтакредит ипотечный банк	Кредит на квартиру или долю	9,5%	от 15 %	Вторичное жилье, требуется страхование
Дельтакредит ипотечный банк	Ипотека на квартиру в новостройке	9,5%	от 15 %	Жилье от застройщика, требуется страхование
Сбербанк	Ипотека «Приобретение готового жилья»	10,7%	от 15%	Вторичный рынок, страхование
Тинькофф банк	Ипотека с государственной поддержкой	6%	от 20%	Первичный рынок, страхование
Транскапиталбанк	Рефинансирование	9,2%	от 15%	Вторичный рынок
ВТБ	Больше метров — меньше процент	от 9,3%	от 15%	Сниженные ставки для зарплатных клиентов и бюджетников
Газпромбанк	Военная ипотека	9,5%	Заемщик должен быть членом реестра участников НИС

Чтобы рассчитать возможную сумму кредита и размер ежемесячных платежей, используют кредитный калькулятор. В нем указывается стоимость жилья, величина первоначального взноса и желаемый срок погашения. Программа рассчитывает сумму, которую необходимо вносить каждый месяц, и требуемый уровень доходов.

Порядок оформления ипотеки

Процедура получения ипотечного кредита начинается с поиска подходящего жилья. Одновременно изучаются предложения банков. После того как покупатель выберет походящий объект, проводится согласование кредита. На этом этапе уточняется:

• размер первоначального взноса;
• процентная ставка;
• срок и условия погашения;
• дополнительные расходы и итоговая переплата.

Выбрав для себя подходящую программу, заемщик предоставляет документы, которые потребует банк. Рассмотрение заявки занимает от 3 дней до 2 недель. После предварительного одобрения у клиента есть 3-4 месяца на выбор подходящей недвижимости.

Подобрав оптимальный для себя вариант, заемщик предоставляет в банк документы на объект. После этого кредитор проводит оценку квартиры. Величина займа должна составить примерно 80% от рыночной цены жилья. Эксперт вносит оценочную стоимость в соответствующий акт.

После завершения этих процедур банк заключает с клиентом кредитный договор. Готовый экземпляр этого документа заемщику нужно тщательно изучить и подписать. Необходимо проверить точность сведений — адреса объекта, персональных данных клиента и пр. В договоре указываются условия погашения ипотеки, все дополнительные обязанности заемщика и кредитора, штрафные санкции и пр. После подписания документа в него нельзя будет внести никакие изменения. Если клиента что-то не устраивает, нужно решить вопрос до момента подписания.

Вместе с договором оформляется и закладная на квартиру — жилье становится собственностью банка до момента полного погашения долга. Пока объект находится под обременением, его нельзя продать или подарить без согласия кредитора.

В этот же день составляется и договор купли-продажи. В нем могут быть указаны 2 стороны — продавец и покупатель, а также банк в качестве третьей стороны. В документе указывается, что покупка совершена с использованием заемных средств. Договор составляется в простой письменной форме, но при необходимости его заверяют нотариально.

Документ регистрируется в Государственном реестре. После этого покупатель сразу может получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает его право на эту собственность.

Кредитные средства можно получить наличными и передать из рук в руки продавцу, а можно перевести с одного счета на другой. Процедура оформляется распиской о получении в 2 экземплярах.