Договор ипотеки — это основной документ, регламентирующий отношения между банком и заемщиком в вопросах кредитования. При его оформлении особое внимание следует уделить процедуре составления документа.
Понятие и форма договора ипотеки
Договор ипотечного кредитования — это соглашение, оформляемое под залог недвижимости. Отличие кредитных договоров в том, что закладываемым объектом является приобретаемая в ипотеку собственность. Документ обязательно составляется в письменной форме. Он печатается на бланке, который подписывают все стороны сделки.
Соглашение об ипотеке подразумевает обременение имущества. Обеспечение кредита предоставляет банку право получить обратно неуплаченный заем путем взыскания заложенного недвижимого имущества. Это положение регулируется статьей 334 ГК РФ.
Государственная регистрация договора ипотеки
Ипотечный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Оформление производится в отделении ЕГРН по месту расположения регистрируемого объекта. Действие соглашения об ипотеке начинается с даты его регистрации, что подтверждается соответствующей печатью на документе.
Для регистрации требуется:
- заявление от каждой стороны сделки, составленной по универсальной форме;
- оригинал и копии соглашения о кредите;
- приложения и другие акты, ссылки на которые присутствуют в содержании документа;
- чек об оплате государственного налогового сбора.
После исполнения обязательств перед банком заемщик еще раз регистрирует договор. Это необходимо для снятия залога с недвижимости и получения гражданином полноценного права собственности на имущество.
Договор ипотеки предмет и стороны договора
1 пункт статьи 130 ГК РФ регламентирует перечень объектов, которые могут являться предметами ипотечного договора:
- квартиры, частные жилые дома, доли квартир, состоящие из 1 или нескольких изолированных комнат;
- недостроенная недвижимость;
- готовые предприятия или имущество, использующееся для ведения предпринимательской деятельности;
- участки земли (за исключением тех, которые прописаны в статье 63 закона федерального значения «Об ипотеке»);
- космические объекты, морские, речные и воздушные суда.
Сторонами соглашения выступают залогодатель и залогодержатель. Первым является кредитор, вторым — кредитуемый. Им может являться как сам должник, так и третье лицо, обеспечивающее передачу имущества в обременение банком.
Согласно статье 335.2 ГК РФ предмет ипотечного кредитования должен являться объектом собственности или хозяйственного ведения залогодателя. Во втором случае для оформления соглашения необходимо нотариально заверенное согласие собственника.
Основные элементы договора ипотеки
Действующим законодательством не предусмотрена унифицированная форма договора. Статья 9 ФЗ-102 регламентирует обязательные разделы соглашения:
- участники договора;
- предмет;
- порядок предоставления заемных средств;
- алгоритм использования и порядок погашения заемных средств;
- права и обязанности сторон и меры ответственности за их несоблюдение;
- информация о страховке.
Дополнительно в документе могут прописываться другие разделы, не противоречащие действующим законодательным нормам Российской Федерации.
Участники сделки
В этом разделе прописывается информация о сторонах сделки. Указываются реквизиты залогодержателя:
- ФИО;
- данные паспорта (серия, номер, дата выдачи);
- адрес фактического проживания и прописки;
- контактная информация.
Реквизиты залогодателя:
- полное наименование организации с указанием формы;
- юридический адрес расположения;
- данные сертификата Банка России;
- сведения о представителе компании, обладающим полномочиями на подпись договоров кредитования.
Предмет сделки
Данный раздел включает сведения о сути соглашения:
- цель кредитования;
- сумма;
- срок действия;
- используемый тип платежей;
- действующая процентная ставка;
- регламент начисления штрафов и пени.
Также указывается информация о самом залоговом объекте:
- тип имущества;
- фактический или строительный адрес расположения;
- общая и жилая площадь;
- количество комнат;
- иная необходимая добавочная информация.
Права и обязательства сторон
В зависимости от особенностей деятельности банка этот раздел может включать в себя множество пунктов. Стандартный перечень обязательств заемщика:
- своевременное внесение платы по основной задолженности и начисленным процентам;
- запрет на реализацию и сдачу в аренду залогового имущества без получения одобрения от банковской организации;
- выполнение необходимых ремонтных процедур имущества;
- своевременная оплата стоимости жилищно-коммунальных услуг, имущественного налога и других связанных с владением недвижимостью платежей;
- оформление закладной;
- оформление полиса страхования.
Кредитор в свою очередь обладает правом затребования исполнения заемщиком обязательств в досрочном порядке. Также банк обязуется предоставить денежные средства на приобретение недвижимости и обеспечить ее оформление в собственность с обременением.
Страхование
Независимо от банковской организации и условий кредитования любое ипотечное соглашение подлежит обязательной страховке. Это делается в целях предоставления гарантий как кредитору, так и заемщику. Для банка это гарантия возврата задолженности при нетрудоспособности или смерти заемщика. Для гражданина — возможность получения кредитных каникул при возникновении уважительных обстоятельств, не позволяющих ему исполнять кредитные обязательства.
Различают 3 основных вида:
- страховка здоровья и жизни гражданина;
- страхование имущества;
- страхование титула (утрата прав владения недвижимостью в результате продаж и мошенничества).
Обязательным к оформлению является полис страхования жизни и здоровья заемщика. Остальные виды включаются в ипотечный договор по желанию.
Дополнительные условия
В добавочных условиях могут содержаться следующие пункты:
- правила перехода прав на недвижимость при смерти заемщика;
- регламент льготных условий кредитования при оформлении последующей ипотеки;
- условия и требования для продажи залогового имущества;
- льготы по действующему займу (кредитные каникулы, снижение ставки);
- правила рефинансирования и т.д.
Образец договора ипотеки
Если нужен типовой договор ипотеки, образец можно взять у сотрудников банка.