Возврат процентов по ипотеке: расчет суммы вычета при разных видах кредитования, пошаговая инструкция по возмещению

Приобретая жилье в ипотеку, заемщики оплачивают банковские услуги в виде процентной ставки. За весь период кредитования переплата по кредиту большая. Согласно российскому законодательству часть денег, выплаченных финансовой организации за пользование кредитными средствами, можно вернуть.

В чем суть ипотечного вычета

Согласно НК РФ и правовым актам, за счет налогового вычета возможен возврат части средств, выплаченных заемщиком по ипотечному займу. Официальный ежемесячный доход каждого российского гражданина облагается налогом в размере 13%. На эту сумму заемщик может рассчитывать на социальную компенсацию по ипотечному кредиту. Но денежные средства возмещает государство, а не кредитная организация. Имущественный вычет регламентируется НК РФ (ст. №220).

Условия имущественного вычета по ипотечному кредиту

При покупке недвижимого имущества в ипотеку заемщик предоставляет банковскому учреждению пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность. Без официального трудоустройства жилищный кредит не одобрит ни один банк.

Имущественный вычет по жилищной ссуде — возврат денег от стоимости жилой недвижимости. За покупку жилья его собственник может вернуть 13% от стоимости недвижимости. Обязательное условие — официальная заработная плата, уплата налогов с получаемого дохода. Компенсация за приобретенное ипотечное жилье осуществляется единовременной выплатой или работодатель не взимает налог с зарплаты работника.

Вычет и материнский капитал

Возврат налогового вычета осуществляется по одному из 3 вариантов:

• подача заявки в МФЦ;
• заполнение анкеты-заявки на сайте Госуслуг;
• посещение инспекции по месту прописки физического лица.

На портале Госуслуг есть все адреса ИФНС. Чтобы подать заявку, гражданин должен предварительно зарегистрироваться на сайте и пройти идентификацию. При простой авторизации доступ к услугам ограничен. Здесь же можно воспользоваться специальным калькулятором для предварительного расчета возможной суммы налогового возврата.

На материнский капитал налоговый вычет не распространяется, так как это государственные средства.

Возмещение при рефинансировании

В случае рефинансирования ипотечного займа компенсация предоставляется:

• по первоначальному и новому займу;
• по выплаченным процентам.

Сотрудник кредитной организации обязан зафиксировать в новом кредитном договоре, что было выполнено рефинансирование целевого займа, который до этого выплачивал гражданин.

Возмещение при долевой собственности

Долевая собственность — это когда недвижимое имущество является собственностью нескольких физических лиц (членов семьи или родственников). Каждый собственник имеет долю от недвижимости.

Если предполагается долевая собственность, возврат налога при покупке жилой недвижимости распределяется согласно размерам долей. Долевые участники не вправе отказаться от собственной доли вычета, передать ее иному собственнику, получить долю вычета другого собственника.

От стоимости недвижимости государство компенсирует тринадцать процентов. Максимальный размер компенсации на 1 гражданина при покупке жилого объекта — 2 млн руб. без учета процентов по кредиту. Чтобы посчитать максимальную сумму к возмещению, нужно знать, когда возникает у физлица право на возврат НДФЛ:

1. При покупке квартиры в недостроенном доме (договорное соглашение уступки права, долевого участия). Право на налоговый вычет наступает после подписания приемопередаточного акта готового к эксплуатации жилого объекта.
2. При покупке готовой жилой недвижимости (наличии договорного соглашения купли-продажи объекта) право на возврат налога возникает сразу после оформления прав владения.

Максимальный размер вычета по ипотечным процентам составляет 3 млн руб.

Возмещение при страховке

По ипотечному кредитованию заемщики могут получить государственную компенсацию не только за приобретение жилой недвижимости, но и за страхование. Большинство финансовых компаний при оформлении кредита на жилье предлагают заемщикам дополнительно застраховать собственную жизнь и трудоспособность. Такая страховка не обязательна, но без нее банк предоставляет менее выгодные займы или может отказать в заявке без объяснения причин.

Заемщики, оформившие страховой полис на жизнь, имеют право получить от государства налоговый вычет. Условия возмещения:

• минимальный срок действия договорного соглашения — 60 месяцев;
• максимальный размер имущественного вычета в год — 120 тыс. руб.

Кроме страховки жизни, к причинам социального вычета относятся и обучение, стационарное лечение в клинике. За отчетный год можно требовать все возможные варианты вычетов, но не более установленного законодательством лимита.

Для подтверждения страховых отчислений заявитель должен представить полис страхования или прочие документы, подтверждающие перевод средств страховой организации.

По военной ипотеке

По условиям ипотечного кредитования для военнослужащих военный вправе приобрести жилье в кредит с государственной поддержкой только через 3 года участия в специальной накопительной ипотечной системе (НИС). Денежные средства, которые накапливаются на счете военнослужащего по программе НИС, можно использовать только для приобретения жилой недвижимости.

При оформлении ипотеки за счет накопленной суммы уплачивается первый взнос, недостающие средства для покупки квартиры берутся у банка в заем. Впоследствии задолженность по ссуде также погашается государством за счет следующих накоплений по НИС. Но максимальная сумма военной ипотеки составляет 2,2 млн руб. То есть военнослужащий приобретает жилье не за собственные средства, а полностью за государственные. Согласно действующему законодательству (НК РФ, статья №220), налоговый вычет в данном случае не возмещается.

Военнослужащие, купившие квартиру в кредит с использованием государственного сертификата, могут рассчитывать на возмещение в следующих случаях:

• если заемщик вложил в жилье собственные накопления, тогда государство ему компенсирует 13% от добавленной суммы;
• в случае приобретения нового жилья, когда ремонт заемщик делал за свой счет (возмещаются 13% от суммы, потраченной на ремонтные работы).

Порядок расчета налогового вычета

Вернуть налог 13 процентов от покупки квартиры непросто, так как законодательством установлен ряд ограничений:

1. Предельная сумма вычета рассчитывается исходя из 2 млн руб. стоимости жилой недвижимости, из 3 млн руб. процентных выплат по ипотеке. 13% от этих сумм — 260 тыс. руб. и 390 тыс. руб., максимальный налоговый возврат — 650 тыс. руб.
2. Если гражданин заработал за год 180000 руб., а на покупку квартиры потратил только 1500000 руб., то и сумма возврата берется от 1,5 млн руб. (13% = 195 тысяч рублей).
3. Если гражданин заработал за год 1 млн руб., а купил жилую недвижимость за 2 млн руб. (1 млн руб. накопил за прошлые годы), будет возмещен только налог за текущий отчетный год — 13% от 1 млн руб. В следующем году, когда гражданин заработает еще 1 млн руб., государство вернет налог. Вернуть НДФЛ при покупке жилья гражданин сможет за 2 года.
4. Если жилой объект приобретен супругами в долевом соотношении, они оба могут рассчитывать на возврат подоходного налога, взимаемого с ежегодного дохода гражданина, независимо от того, кто выплачивал ипотечный кредит. Суммы возврата рассчитываются согласно размерам долей супругов.
5. Если при покупке жилой недвижимости по долевой собственности кто-то из супругов уже получал выплаты от государства за вторую квартиру, вычет получает только второй супруг и не более 50%. Согласно действующему законодательству, при покупке жилой недвижимости только 1 раз можно получить назад уплаченный государству налог за собственные доходы.
6. Сумма возврата процентов по ипотеке распределяется между супругами согласно заявлению, независимо от того, кто выплачивал кредит.

Чтобы возместить максимальную сумму подоходного налога при покупке недвижимости в рамках жилищного кредитования, супругам надо ежегодно подавать новое заявление с указанием размера собственных долей.

Примеры расчета

Налоговый вычет по стоимости купленного жилья и возмещение налога по ипотечным процентам рассчитываются по одинаковой схеме. Пример:

• заработная плата гражданина на протяжении 10 лет составляет 1000000 руб./год;
• в конце декабря 2016 г. он купил квартиру за 2200000 руб.;
• 1500000 руб. гражданин взял в долг в банке по ипотечной программе кредитования;
• кредитный договор был заключен на 5 лет;
• заемные средства кредитор предоставил заемщику под 12% в год.

Расчет:

1. Имущественный вычет от цены жилплощади согласно законодательству не может превышать 2 млн руб. — 13% от 2,2 млн руб. = 260 тыс. руб.
2. В отчетном году гражданин уплатил 13% подоходного налога с зарплаты в 1 млн руб. = 130 тыс. руб. Соответственно все государственные компенсации при покупке жилья за собственные или кредитные средства будут составлять не больше 130 тыс. руб.
3. На следующий год гражданин подает заявку повторно и, если его размер дохода не изменился, он также получает налоговое возмещение в размере 130 тыс. руб.
4. За 2 года гражданин получил 260 тыс. руб. имущественного налогового вычета, т.е. полностью всю сумму от стоимости жилья.
5. На третий год можно подавать заявку на возврат НДФЛ по процентам, уплаченным по ипотеке. За 3 года заемщик выплатил банку по процентной ставке 420 тыс. руб. Он может рассчитывать на возврат 13% только от этой суммы — 54600 руб., несмотря на то что подоходный налог с его годовой зарплаты составляет 130 тыс. руб.
6. На четвертый год заемщик опять подает заявку на возмещение налога по ипотечным процентам, но уже за 1 год. К примеру, он выплатил кредитору проценты на сумму 65 тыс. руб., соответственно, 13% от этой суммы — 8450 руб.

Долг по кредиту с каждым годом уменьшается, а проценты начисляются только на остаток задолженности, соответственно, сумма вычета будет становиться меньше. А если гражданин погасит кредит досрочно, то налоговый вычет уменьшится в несколько раз.

Какие необходимо собрать документы

Чтобы получить налоговое возмещение с покупки жилья и по ипотечным процентам, необходимо представить инспекции в конце года, в котором эта недвижимость была оформлена в собственность, заявление установленного образца и следующие документы:

• заявление о распределении налоговых вычетов между владельцами жилья, если жилая недвижимость оформлена в долевую собственность;
• заявление на компенсацию налога, в котором нужно указать реквизиты банковского счета для перечисления государством средств;
• копии бумаг, подтверждающих право собственности на жилую недвижимость;
• свидетельство о рождении ребенка, которому еще нет 18 лет, если он также является долевым собственником недвижимого имущества (налоговый вычет за ребенка получает один из родителей);
• кредитный договор между заемщиком и финансовым учреждением, график погашения основной задолженности и процентов по ипотеке;
• выписка о доходах от работодателя за год;
• декларация 3-НДФЛ.

При представлении инспекторам копий документов обязательно нужно иметь при себе их оригиналы для проверки подлинности.

Процедура возврата — пошаговая инструкция

Чтобы вернуть подоходный налог 13% при покупке квартиры, который граждан уплачивал государству в течение года с собственных доходов, рекомендуется действовать в следующем порядке:

1. Собрать все необходимые документы за отчетный период для получения компенсации от государства, обратиться по месту регистрации с соответствующим заявлением в фискальную службу. Сегодня подать такое заявление можно как непосредственно в офисе организации, так и дистанционно через интернет.
2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ. В документе указываются следующие сведения:
   • личные данные плательщика налога;
   • размер ежемесячного дохода;
   • сумма уплаченных процентов по ипотеке за период, на который подается заявка на компенсацию.

Оформить декларацию можно на официальном портале НС РФ. Для этого нужно пройти регистрацию, чтобы получить доступ в личный кабинет. Необходимо учитывать, что в 3-НДФЛ указывается суммарный годовой доход, с которого налогоплательщик уплачивал подоходный налог.

Подать на рассмотрение в фискальный орган нужно заявление, собранный пакет документации, заполненную декларацию, справку с реквизитами банковского счета для зачисления финансов. Если документы по налоговому возмещению отправляются почтой, обязательно нужно составлять их опись на отдельном листе и запрашивать от адресата подтверждение получения всей документации в письменной форме.

В случае положительного решения по заявке на вычет НДФЛ после проверки документов инспекцией государство перечисляет компенсацию на расчетный счет заявителя.

Возвращаем имущественный вычет через работодателя

В том случае когда возврат налоговых отчислений осуществляется через работодателя, до полного возмещения установленной суммы налогоплательщик будет получать заработную плату в полном объеме, т.е. без вычета подоходного налога.

Чтобы воспользоваться данным вариантом, гражданину необходимо обратиться в налоговую организацию по месту проживания и получить разрешение на налоговый вычет в связи с покупкой недвижимого имущества.

Перечень документов, которые нужно предоставить в налоговый орган:

• заявление на возврат НДФЛ;
• персональные сведения налогоплательщика;
• договорное соглашение по жилищному займу;
• договор купли-продажи недвижимого имущества;
• выписка про доходы от работодателя, заверенная бухгалтером.

Заявление на возврат налога и разрешительное уведомление от налоговой инспекции передается компании-работодателю, и с зарплаты физического лица приостанавливается удержание налога до достижения полной суммы компенсации. Подавать заявку на возврат имущественного вычета и получать разрешение в налоговой службе налогоплательщик должен каждый год до полного возврата всей суммы. За несколько лет сразу вернуть налог не получится.