Отказ от ипотеки: способы расторжения договора, как вернуть квартиру банку

Ипотечный договор заключается на срок от 15 до 30 лет, но за это время жизненные обстоятельства часто меняются, поэтому соглашение приходится расторгать. С этой инициативой могут выступить как сами заемщики, так и кредитно-финансовая организация.

Прекращение ипотеки: можно ли отказаться

Вопрос о том, можно ли отказаться от ипотеки, что при этом будет с уже внесенными деньгами и объектом недвижимости, регламентируется законодательством. Ипотечный договор можно расторгнуть в следующих случаях:

• так решил суд;
• инициатором выступили обе стороны, которые принимали участие в заключении договора.

О расторжении говорится в ст. 450 ГК РФ, поэтому независимо от того, с чьей стороны поступило предложение о прекращении сотрудничества, процедура будет проводиться в соответствии с законодательством.

Чаще всего от ипотеки отказывает сам заемщик, если он не может вносить платежи, а долги перед банком растут.

Обоюдное решение

Есть ситуации, в которых банк и заемщик принимают обоюдное решение расторгнуть сделку. Банк, пойдя на этот шаг, быстрее получит долг. Выгода для заемщика заключается в том, что ему не придется брать на себя оплату судебных издержек.

Но должники должны понимать, что в некоторых случаях им все же лучше нанять юриста и добиться пересчета процентов, снизив этим сумму неустойки.

Инициатива банка

Банки лояльно относятся к заемщикам и готовы подождать, если просрочка возникла из-за непредвиденных обстоятельств. Они прибегают к суду, когда платежи поступают несвоевременно и такая ситуация длится долго. Если должник в кратчайшие сроки успевает внести большую часть долга, организация предпочитает избегать судебных разбирательств.

Отдельно стоит выделить случаи, когда банки предпринимают радикальные меры. Это происходит в следующих случаях:

1. Фальсификация данных со стороны заемщика.
2. Заемщик не соблюдал условия, которые указаны в договоре. Он делал перенос капитальных стен, прописывал посторонних в квартиру, проводил без согласования перепланировку.
3. Игнорирование покупки страхового полиса, нежелание его продлевать.

В перечисленных выше ситуациях дело будет решено в пользу банка, а клиент после расторжения договора будет обязан оплатить судебные издержки.

Расторжение договора по желанию заемщика

Заемщик имеет право прервать сотрудничество с банком. Для этого он должен составить обращение, выразив в нем желание расторгнуть договор. Кредитно-финансовая организация должна ответить на поступивший запрос, срок рассмотрения — 30 дней. Если клиент не получит ответа, он может обращаться в судебные органы, руководствуясь ст. 452 ГК РФ.

То, что банк не ответил на обращение, уже является поводом для судебного разбирательства. Если истец укажет, что при расторжении договора он опирался на статью, в которой говорится о защите прав потребителей, ему не придется оплачивать госпошлину, которая взимается при рассмотрении иска.

Если нечем платить

Тяжелое финансовое положение часто становится причиной того, что заемщики отказываются от ипотеки. Средств может не хватать по следующим причинам:

• увольнение или потеря работы;
• развод;
• тяжелое заболевание заемщика или членов его семьи;
• рождение детей.

Можно вернуть квартиру банку, но организации стараются сохранять в своей базе клиентов, которые регулярно делают платежи, поэтому при возникновении финансовых затруднений они могут предложить заемщикам реструктуризацию долга. Эта процедура основана на том, что кредитно-финансовая организация идет на следующие уступки:

• списание части долга;
• предложение пойти на кредитные каникулы;
• снижение ставки по кредиту;
• возможность совершать платежи в рассрочку.

Если предпринятые шаги не позволяют стабилизировать финансовое положение клиента, то расторжение договора происходит по инициативе банка.

Продать и закрыть

Погасить ипотеку можно путем продажи недвижимости. В этом случае полученные деньги используют для расчета с банком, кредитный договор закрывается. Но для проведения такой операции нужно согласие кредитно-финансовой организации.

Несмотря на кажущуюся простоту, вариант имеет следующие недостатки:

• чтобы быстрее продать квартиру, придется снизить цену, она может опуститься ниже рыночной;
• покупатели будут знать о том, что жилье находится под обременением.

Если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, банк эти деньги учтет как средства, принадлежащие клиенту. Эта сумма ему на руки не вернется. Также в процессе продажи недвижимости будут учтены интересы детей до 18 лет.

Рефинансировать

Для того чтобы расторгнуть ипотечный договор, можно прибегнуть к рефинансированию. Заемщик подает документы в сторонний банк. Если он выдает деньги, погашается старый заем. С этого момента клиент будет должен новой финансовой организации.

Смысл операции в том, чтобы заменить старый кредит, взятый на невыгодных условиях, на более подходящий. При этом у заемщика есть возможность выбора валюты. Многие пересматривают срок возврата кредита в сторону увеличения, уменьшая этим ежемесячный платеж.

Но при рефинансировании большая часть кредитно-финансовых организаций требует, чтобы был внесен первоначальный взнос. Этот факт нужно учитывать при планировании.

Реструктурировать

Эта программа поможет клиенту сохранить имущество и сосредоточить свои силы на том, чтобы повысить платежеспособность. Реструктуризация должна быть согласована с банком, который идет навстречу клиенту и смягчает условия договора. Заемщику будет предложено следующее:

1. Кредитные каникулы. Клиент будет платить только проценты, а основной долг сможет погашать позже.
2. Отмена штрафов и пени.
3. Отсрочка платежа. Это увеличивает итоговую переплату, делает срок кредитования больше, но клиент в течение нескольких месяцев может не платить банку.

Чтобы претендовать на реструктуризацию, нужно доказать, что материальное положение ухудшилось. Придется предоставить документы или привести другие доказательства.

Сдать в аренду

Квартиру можно сдавать в аренду, а полученные средства направить на погашение кредита. При этом договор с банком не расторгается. Есть еще 1 вариант, который называется «цивилизованная аренда». В этом случае ипотечный договор будет переоформлен на третье лицо, бывший клиент станет квартиросъемщиком. Ежемесячные платежи будет делать новый заемщик, а старый — оплачивать аренду.

Оставить все, как есть

Если клиент банка понимает, что все затруднения временные, то лучше не отказываться от ипотечной квартиры.

Можно ли отказаться от ипотеки, если она еще не подписана

Если подписания кредитного договора не было, а клиент передумал оформлять ипотеку, он может известить банк. Это делается в письменной форме или устно, подробно объяснять причины такого поступка не требуется. Штрафные санкции не будут наложены, но подача заявки будет отражена в кредитной истории.

Особенности по военной ипотеке

Военная ипотека имеет свои особенности. Первый взнос, который делает участник программы, осуществляется за счет средств, взятых из государственного бюджета. Аналогично происходит компенсация ежемесячных платежей. Если договор будет расторгнут, все субсидии пропадут, а льготы будут утрачены.

Отказ от ипотеки возможен через суд или только после того, как это было согласовано с командованием. При выслуге менее 10 лет, отказываясь от ипотеки, военный должен вернуть все деньги. Если он желает дальше жить в приобретенной квартире, он должен переоформить кредит на стандартных условиях. Ставка при этом будет выше, все обязанности по платежам полностью лягут на него.

Когда выслуга превышает 10 лет, средства можно не возвращать, но дальнейшие платежи будет делать военнослужащий.