Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки: условия получения, способы расчета и порядок возврата

Государство, с целью облегчения условий приобретения ипотеки гражданами, предоставляет им субсидию в виде возврата части НДФЛ в размере 13% от общей стоимости приобретаемого жилья, но не более 260000 руб. Из суммы погашенных процентов за пользование кредитом выплачивается налоговый вычет. Но иногда случаются ситуации, когда в интересы заемщика входит смена кредитора. Тут возникает вопрос, можно ли при этом сохранить право на выплату НДФЛ и как это сделать.

Как рефинансировать ипотеку

Прежде чем принимать меры по смене финансового учреждения, рекомендуется ознакомиться со всеми возможными последствиями. Заемщика на этом пути могут ждать такие неожиданности:

1. В первую очередь следует внимательно изучить все нюансы заключенного договора об ипотеке. Возможно, в нем обнаружится пункт, который ранее не был замечен, но он способен иметь важное значение для принятия решения. Иногда банки, чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, в соглашении ставят запрет на перекредитование ипотеки в другом финансовом учреждении. В этом случае невозможно переоформить ссуду. Новый кредитор не сможет получить в виде гарантии погашения кредита имущество, которое уже находится в залоге.
2. Следует проанализировать целесообразность принятия таких мер. Рефинансировать ипотеку стоит в том случае, если это приведет к уменьшению размера процентной ставки, к увеличению срока погашения обязательств, к слиянию нескольких займов в один, или валюта, в которой будет выдан новый кредит, окажется более выгодной для клиента, чем прежняя. Только убедившись в том, что это приведет к экономии средств, можно действовать.
3. Рекомендуется прежде ознакомиться с договором, который предлагает потенциальный кредитор. Наиболее внимательно следует изучить все пункты, в которых говорится о комиссиях. Некоторые банки предлагают кредит, пользуясь которым, в первые 5 лет заемщик погашает проценты. В этот период ставка снижается на несколько пунктов. Такую ссуду рекомендуется брать.

Только удостоверившись в пользе принимаемых мер, можно приступать к действиям. В первую очередь необходимо подписать новый договор. В документе требуется указать цель получения заемных средств: рефинансирование ипотеки. В соглашении также нужно детально описать предмет залога, чтобы было понятно, что ипотека относится к одному и тому же объекту недвижимости.

Второй шаг — обращение в орган налоговой службы. При себе нужно иметь копии обоих договоров и стандартный пакет документов для получения налогового вычета при рефинансировании ипотеки. Могут потребоваться и дополнительные справки. Полный перечень необходимых документов можно получить, обратившись в налоговую службу по месту жительства.

Если недвижимость была приобретена до января 2014 г., то заемщик может рассчитывать на выплату НДФЛ только за один объект. Позднее в законодательство были внесены изменения. С 2014 г. можно получить вычет за несколько объектов, если до этого времени право не было реализовано.

Какую выгоду получит заемщик при рефинансировании

Получая ссуду в другом банке, придется понести финансовые издержки на оценку залогового имущества. Кроме того, банк может устанавливать комиссию за рассмотрение заявления потенциального заемщика на получение кредита. Помимо финансовых затрат, данный процесс повлечет за собой потерю времени на изучение банком кредитной истории претендента на получение ссуды. Прежде чем обращаться в другой банк, рекомендуется проконсультироваться о возможности рефинансирования ипотеки в финансовом учреждении, где она уже получена.

Кредитор может пойти на этот шаг в следующих случаях:

• клиент увеличит сумму ссуды;
• возникли сомнения в платежеспособности заемщика (в этом случае банку выгоднее немного уменьшить процентную ставку, чтобы снизить риски);
• финансовое учреждение является участником соответствующих программ и получает за это отчисления;
• заемщик ответственно выполняет все обязательства по своевременному погашению задолженности, но уже получил письменное согласие другого банка на получение ипотечной ссуды (кредитору в этом случае выгоднее снизить процентную ставку, чем потерять клиента).

Если заемщиком все же было принято решение обратиться к другому кредитору, перечисленные затраты окупятся в среднем за 0,5 года. Рефинансирование принесет следующие выгоды:

• снижение годовой процентной ставки влечет за собой уменьшение ежемесячного платежа;
• общая переплата по ипотеке ощутимо снижается.

Для заключения нового договора потребуются такие документы:

• паспорт;
• любой второй документ, подтверждающий личность;
• трудовая книжка;
• справка 2-НДФЛ;
• подтверждение переоформления залога.

Что такое имущественный налоговый вычет

Ежемесячно из заработной платы граждан РФ работодателем производятся отчисления НДФЛ в размере 13%. При оформлении кредита на приобретение или строительство жилья заемщику возвращается часть суммы налога. Такой вычет называется имущественным. Он может быть направлен как на погашение основного долга, так и на уплату процентов. Возврат составляет 13% от суммы обязательства. Вычет сохраняется в случае дальнейшего рефинансирования.

Но законодательством установлено ограничение. Сумма, на которую может быть начислен вычет, не должна быть более чем 2 млн руб. Отсюда несложно посчитать максимальный лимит налога. Он составит 260 тыс. руб. Эта сумма может быть выплачена заемщику за год или за несколько лет, а возможно, и с перерывами. Все зависит от размера его официального дохода и налога, который высчитывается из заработной платы.

Условия получения ипотечного вычета

Претендовать на возврат части налога при оформлении кредита на покупку или строительство жилья может гражданин Российской Федерации, уплачивающий НДФЛ в бюджет государства в размере 13% из заработной платы. Выплаты производятся по итогам отчетного периода, т.е. календарного года. Заявку на возврат налога можно подать раньше — в течение года.

В выплате налогового вычета будет отказано в следующих случаях:

• объект ипотеки оплачивается работодателем, средствами из материнского капитала или из государственного бюджета;
• стороны договора купли-продажи недвижимости являются взаимозависимыми (родственники);
• у заемщика отсутствовали официальные доходы в последние 3 года;
• клиент является ИП и осуществляет деятельность на условиях упрошенного налогообложения.

Как посчитать основной вычет

Возврату подлежит 13% затраченных средств, но не более 260 тыс. руб. При расчете суммы вычета следует учитывать такие показатели:

• дата получения акта о вступлении в права собственности на жилье (по окончании года, в котором заемщик стал владельцем объекта ипотеки, можно обращаться в налоговый орган за возвратом);
• в декларации при оформлении основного вычета можно указывать как заемные средства, так и собственные, которые были потрачены на приобретение или строительство недвижимости.

В 2014 году в законодательство были внесены изменения. Согласно им, в случае если жилье приобреталось на правах совместной собственности, каждый из совладельцев может получить налоговый вычет в пределах лимита: 13% от 2 млн руб.

Как посчитать процентный вычет

При расчете процентного вычета результат может различаться в зависимости от времени приобретения заемщиком жилого помещения (период до 2014 г. или после).

Способ 1

Если недвижимость была приобретена до 2014 г, владелец имеет возможность получить налоговый вычета на всю сумму выплаченных процентов.

Например, И. В.Александров приобрел квартиру за 2 млн 115 тыс. руб. в 2013 году на средства ипотеки. Спустя 4 года он решил подать заявку на возврат НДФЛ за период с 2014 г.

Александров заплатил в бюджет налог из заработной платы в 60 тыс. руб. Эта сумма составила 279000 руб. Заемщик выплатил банку проценты за кредит в размере 340000 руб. Из них можно вернуть 44200 руб. Таким образом, Александрову в текущем году будет возвращено 260000 руб. основного вычета и 19000 руб. процентного (по декларациям за 2014-2016 гг.). Оставшиеся 25200 руб. ему будут возвращены на основании декларации за 2017 г.

Способ 2

Если жилье приобретено в период с января 2014 г., вычет может быть рассчитан на сумму не более 3 млн руб. Максимальная сумма, которую получит налогоплательщик, — 390 тыс. руб.

Например, А. О. Соловьев приобрел дом на заемные средства в июне 2015 года. Он заплатил за него 2 млн 900 тыс. руб. Из них 2 млн 200 тыс. руб. предоставил банк, 700 тыс. руб. — собственные деньги Соловьева. Кредит выдан сроком на 10 лет с процентной ставкой 14% годовых.

Через 2 года Соловьев переплатил банку 580356 руб. В феврале 2018 года он обратился в налоговую и получил основной вычет в полном объеме (260000 руб.). Заемщику вернули проценты в размере 78 тыс. руб. В следующие годы он имеет право на вычет из суммы 2 млн 400 тыс. руб.

Где получить налоговый вычет

Возврат НДФЛ может быть произведен налогоплательщику на его банковский счет. Для этого гражданин лично обращается в налоговую с заявлением.

Вместо возврата налог

Существует и другой вариант получения налогового вычета. Можно на протяжении установленного периода не платить в бюджет 13% доходов. Для этого гражданин должен получить в ИФНС подтверждение предоставления налогового возврата с указанием его суммы. Затем отнести его работодателю.

Когда могут насчитать налог при рефинансировании ипотеки

Для проверки декларации полагается срок длительностью 3 месяца. Если нарушений не будет обнаружено, налогоплательщик получит свои деньги в течение следующих 30 дней.