Как банк проверяет квартиру при ипотеке: документы на юридическую чистоту, как не быть обманутым мошенниками

Ипотека выдается под небольшой процент, но гарантией оплаты выступает приобретенная недвижимость, которая находится в залоге, и страховка, предусматривающая погашение долга при наступлении страхового случая. Юридическая чистота жилья — основной параметр при одобрении денежного займа. Банку необходима гарантия возврата вложенных средств.

Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает

Банки проверяют приобретаемую квартиру на юридическую чистоту. Без этого условия выдача кредита невозможна. Кредиторы намерены получить «чистый» объект в качестве залога. Покупателей часто интересует вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке, потому что это выступает гарантией безопасной сделки.

Проверяется объект, который заемщик вписывает в качества залога при составлении кредитного договора. Залог — это гарантия для банка в отношении возврата денег. Если не будет выплачен долг, кредитор оставляет за собой право изъять недвижимость с дальнейшей ее реализацией и покрытием задолженности.

Продать можно только «чистый» юридический объект, поэтому недвижимость всегда проверяется банком до процедуры оформления займа. Обремененная долгами, наличием скрытых собственников, наследников недвижимость принесет банку много проблем и судебных разбирательств.

Схема проверки недвижимости банком:

• клиент обязан предоставить пакет документов на покупаемую квартиру и сведения о продавце (документы проверяются юристом);
• проводится экспертная оценка недвижимости с целью уточнения рыночной цены объекта, выявления юридических рисков и правильного составления его описания.

При одобрении заявки на ипотеку банки практикуют двойную проверку. Она заключается в выдаче предварительного договора. В это случае ипотека предварительно одобрена, но для получения денег требуется собрать необходимый пакет документов на квартиру. На это банк отводит 30 календарных дней. После сбора документов следует предоставить их для ознакомления. Кредитная организация снова проводит проверку, и, если опять отказывает в выдаче ипотеки на жилье, клиент может задать вопрос, по какой причине.

Во второй раз банк проверяет:

1. Кредитную историю клиента за прошедший период. В случае если есть просрочка по кредиту, нужно ее в срочном порядке погасить и подать заявление на удаление данных в бюро кредитных историй.
2. Наличие новых оформленных займов и кредитов с плохой историей. По мнению банка, новые кредиты — дополнительная нагрузка на клиента. Если он оформил займ, то нуждается в деньгах, поэтому будет испытывать трудности при внесении ежемесячных платежей за приобретенную недвижимость. Может отказать в выдаче ипотеки на квартиру. Кредитору нужно оценить возможность клиента погашать несколько кредитов одновременно. Сотрудник банка и служба безопасности могут попросить предоставить дополнительные справки, подтверждающие уровень дохода.
3. Место работы. Банк выясняет, как долго клиент работает в компании, какова вероятность сокращения и прочие нюансы. Для этого сотрудник банка обращается в отдел кадров и бухгалтерию предприятия, на котором работает заемщик.
4. Проверка квартиры банком на предмет соответствия всем предъявляемым критериям.

Схемы проверки в разных финансово-кредитных организациях могут отличаться. Они разрабатываются собственной службой безопасности организации.

Способы обмана при покупке квартиры

Наиболее распространенными способами обмана являются:

1. Оформление сделки по поддельным документам (ложные справки, выписки из реестров). Документы проверяет юрист. Покупатель без специализированного образования не сможет выявить мошенничество, т. к. фальшивые документы по внешним признакам ничем не отличаются от настоящих, но юрист знает моменты, на которые стоит обратить внимание. Они могут выдать мошенника, а при наличии подозрений легко запросить оригиналы у выдающих инстанций.
2. Совершаемая сделка признана недействительной после заключения договора купли-продажи. Причиной может стать невменяемость продавца, подтвержденная документально, или совершаются действия, нарушающие интересы третьих лиц.
3. Была проведена двойная продажа одной и той же квартиры. Недвижимость одновременно продавали двум покупателям.
4. Продавец квартиры оттягивает собственную выписку из квартиры, ссылаясь на личные мотивы. Юристы рекомендуют отказаться от сделки, т. к. недобросовестные продавцы могут шантажировать покупателей, требовать деньги за выписку, чтобы снять обременения с недвижимости.

В финансовых вопросах нельзя руководствоваться личным восприятием оппонента и опускать моменты, кажущиеся формальностью. Покупатели, впервые сталкивающиеся с покупкой недвижимости, могут даже не догадываться, какие ловкие и отработанные схемы осуществляют мошенники за их спиной.

Что должно вызывать подозрение

Юристы выделяют признаки, по которым можно заподозрить мошеннические действия при совершении сделки:

• низкая цена на недвижимость;
• выписка ЕГРП свидетельствует о том, что объект часто меняет собственников, происходят частые перепродажи объекта;
• продажа квартиры осуществляется по доверенности (сделку проводит не собственник, а третье лицо);
• продавец не показывает оригиналы документов, оттягивает этот процесс.

Недобросовестные застройщики, преследуя корыстные интересы с целью незаконного обогащения, могут подделывать документы. Основное требование к новостройкам — ликвидность. Данный показатель зависит от нескольких факторов. Банки предпочитают сотрудничать со сданными объектами недвижимости, которые находятся на финальной стадии возведения здания, при этом застройщик имеет многолетний опыт завершенного строительства и реализации недвижимости.

Перед оценкой жилого объекта кредиторы проводят анализ эффективности застройщика. Запрашиваются следующие документы:

• разрешение на строительство;
• документы на аренду помещения;
• инвестконтракт.

Необходимо, чтобы продажи шли на основании договора долевого участия. На официальном сайте любого российского банка можно ознакомиться со списком аккредитованных застройщиков и объектов. Выбирать жилье рекомендуется из этого списка, что повысит вероятность одобрения ипотечного займа.

Мошенничество с ипотекой

Граждане, которые покупают недвижимость без привлечения кредитных средств, часто становятся обманутыми мошенниками. Они привлекают к совершению сделки своего подставного человека под видом юриста. Покупатели соглашаются на его услуги, т. к. не хотят самостоятельно искать специалиста, услуги которого требуют оплаты, а это дополнительные траты. В штате банков есть юристы, умеющие выявлять такие мошеннические схемы, как:

• подделка документов;
• временно выписанные граждане;
• незаконно заключенные сделки с нарушением прав несовершеннолетних.

Не зная этих нюансов, покупатель рискует приобрести квартиру со скрытыми собственниками.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Неожиданными претендентами на квартиру могут быть:

• наследники, которые не могли вступить в установленный законом срок в наследство по уважительной причине;
• несовершеннолетний, интересы которого были нарушены и который заявил о своих правах;
• недееспособный гражданин, принимавший участие в сделке на каком-либо этапе (сделка с того момента, как он был вовлечен в нее, будет признана недействительной);
• временно выписанные граждане, которые не знали о сделке.

Кроме того, могут возникнуть такие моменты:

• в одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями;
• о месте нахождения одного из собственников ничего неизвестно, но через время он внезапно объявляется;
• оспаривание сделки супругой или супругом продавца, особенно после развода и незаконченных судебных разбирательствах по поводу раздела имущества.

Титульное страхование

Во время оформления ипотечного кредита со стороны банка клиенту будет выдвинуто предложение оформить титульное страхование. За клиентом остается право покупать эту услугу или нет. Мало кто знает, что заемщик вправе отказаться от нее. Но такое страхование защищает от юридических рисков, которые связаны с потерями прав на недвижимость.

В случае обнаружения факта мошенничества с ипотекой, после выявления поддельных документов или когда на объект претендуют третьи лица, заемщик будет защищен со стороны банка. При потере прав на собственность страховая компания возьмет на себя убытки. Согласно заключенному договору, страховщик обязуется закрыть ипотечный кредит за клиента. Стоимость полиса 0,5-3% от рыночной цены объекта недвижимости. Точная цена зависит от нескольких факторов: периода страхования, вида недвижимости, цены квартиры и уровня риска.

Может ли обмануть риэлтор и что делать при обмане

Покупатели часто обращаются за услугами в агентства недвижимости для проведения безопасной сделки с продавцом квартиры. Доверяют специалистам в сфере недвижимости, надеются, что они со своей стороны сделают проверку объекта, определят наличие рисков или же помогут приобрести квартиру по выгодной цене. Но, как показывает опыт, не всегда процесс происходит по такой схеме.

Работа риэлтора заключается в том, чтобы совершить сделку между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Действия осуществляются до момента регистрации недвижимости. Но риэлторы редко обращают внимание на возможные риски для покупателя. Их цель — получение комиссии, чем больше клиентов они обслужат, тем выше прибыль. Экономить на услугах юриста не стоит, т. к. подробный разбор всех документов занимает много времени. Добросовестные сотрудники агентств недвижимости берут комиссию, соответствующую сложности проведения сделки.

Происходят ситуации, когда агенты выступают участниками мошеннических групп, поэтому нужно быть аккуратными при выборе помощника в оформлении договора купли-продажи. Стоит спросить у знакомых о проверенных агентах, которые когда-то оказывали им услуги. Если таких нет, то в интернете нужно почитать отзывы об агентствах.

Что делать в случае вскрывшегося обмана:

1. Обратиться в правоохранительные органы.
2. Нанять адвоката, который поможет составить исковое заявление, будет консультировать на всех этапах урегулирования конфликта.
3. Защищать собственные интересы в суде.

Также нужно обратиться к адвокату, но тоже проверенному. Чем быстрее будет начато судебное разбирательство, тем больше шанс выиграть дело. Мошенничество должно быть подтверждено с пострадавшей стороны документально, тогда у суда будет основание рассматривать ситуацию с позиции закона.

Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку

При покупке жилья нужно:

1. Запросить выписку из ЕГРП.
2. Изучить оригиналы документов на собственность.
3. Проверить выписку из домовой книги, которую должен предоставить продавец недвижимости.
4. Если продавец на момент сделки состоит в браке, запросить нотариально заверенное согласие супруги или супруга на сделку.
5. Проверить кадастровый и технический паспорта. Это поможет определить незаконную перепланировку: при ее наличии банк сделку не одобрит.
6. Предоставить справку из психоневрологического диспансера. Продавец должен быть вменяемым во время совершения сделки.
7. Собрать документы, свидетельствующие об уплате коммунальных услуг. Никаких задолженностей не должно быть. Если покупатель приобретет жилье с долгами, то будет вынужден самостоятельно выплачивать их.

Справка из психоневрологического диспансера выдается по требованию, поэтому отказ в ее предоставлении можно трактовать как нежелание разглашать врачебную тайну, делиться своим диагнозом.

Что еще проверяют банки

Перед началом поиска жилья нужно изучить требования к объекту недвижимости. Ключевое значение имеют следующие нюансы:

• дом, где находится квартира, желаемая для покупки, не должен быть старым и аварийным, предназначенным для сноса;
• в квартире проведены необходимые для комфортной жизни коммуникации, и они пригодны для эксплуатации;
• в случае нахождения квартиры на последнем этаже не должны присутствовать проблемы с крышей.

Можно подобные сведения получить в ТСЖ, обратиться к местным (районным) органам власти.

Как быть, если банк не одобрил понравившийся вариант

Отказ можно получить от банка в случае несоответствия недвижимости критериям учреждения, если была выявлена юридическая ошибка при оформлении объекта предыдущими владельцами. Выход — найти другую квартиру для покупки. Срок положительного решения банка действует 90 календарных дней.

Сама квартира оценивается по состоянию, площади, планировке и ремонту. Если с этим вопросом нет, то банк с большой вероятностью выдаст займ. Объект должен иметь отдельный вход, собственный санузел, быть оборудованным электричеством и газом.

При оценке квартиры значение имеют следующие аспекты:

• подведены коммуникации с холодной и горячей водой;
• имеется сантехника и необходимое оснащение ванной комнаты, туалета и кухни;
• подключено отопление: паровое, водяное или электрическое;
• укрепленные и остекленные окна;
• наличие межкомнатных и входных дверей;
• наличие газовой или электрической плиты;
• покрытие полов, потолков и стен.

Квартира должна эксплуатироваться только по назначению — в ней должны жить, а не использовать с целью мелкого бизнеса. Жилье в подвале или в цокольном помещении не будет одобрено банком для взятия ипотеки. В случае если клиент хочет взять в ипотеку загородный коттедж, объект должен быть расположен в жилом поселении со всей инфраструктурой.

Нельзя оформить ссуду:

• на комнату в общежитии;
• на квартиру в малосемейке;
• на деревянный дом;
• на жилье с низкой рыночной стоимостью.

При выявлении банком корыстного интереса со стороны заемщика в выдаче денежного займа будет отказано.

Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке

При ипотечном кредите рисков нет. Банк принимает в залог новые квартиры, которые продает застройщик, прошедший аккредитацию в банке. Кредитор предварительно проверяет всю деятельность потенциального застройщика, а также возводимый объект. 80% банков предлагают обезопасить сделку и оформить титульное страхование. Они предпочитают новые дома вторичке, потому что в них нет предыдущих собственников.

Когда покупка жилья осуществляется за наличные средства, стоит выбирать застройщиков из списков, предоставленных банками. Они находятся в открытом доступе у финансовых организаций на официальных сайтах. Крупные застройщики с большим количеством возводимых объектов недвижимости предлагают более лояльные цены, имеют возможность делать скидки и устраивать акции, что представляет выгоду для покупателя. Заключение договора купли-продажи с сомнительными организациями должно сопровождаться юристом со стороны покупателя.

Как быть не обманутым при покупке квартиры, дома, земельного участка

Для большей уверенности следует привлечь проверенного юриста по недвижимости. Специалист должен быть заинтересован в безопасности при покупке объекта, поэтому выплачивать гонорар рекомендуется после совершения сделки.

Следует тщательно изучить оригиналы документов на квартиру, дом и землю, не соглашаться на предоплату. Рациональное и правильное решение — приобрести квартиру с обременением, потратив меньше денег и самостоятельно выплатить остаток по кредиту.

Можно оплатить договор через 2 банковские ячейки, где одна берется в аренду под продавца, а другая — для банка. В ячейку, используемую для финансового учреждения, кладутся деньги в размере оставшегося долга. Доступ к деньгам обе стороны получат после регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя.

Если возникнут финансовые трудности, собственник залоговой недвижимости старается ее продать. Но может возникнуть ситуация, когда квартира выставляется на аукцион. Приобретение такой недвижимости — выгодная сделка с хорошей ценой (на 30% ниже рыночной).