Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: условия и порядок, образец соглашения и передаточный акт

Принцип свободы договора, лежащий в основе гражданско-правового регулирования в России, позволяет сторонам заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Рассрочка, являющаяся разновидностью кредита, не требует уплаты либо предусматривает небольшой размер процентов. Соглашение о приобретении жилого помещения должно быть учтено уполномоченным государственным органом в едином реестре, в договоре должны быть отражены права и обязанности сторон, включая периодичность и размер выплат.

Законодательные основы

Содержание, форма и другие требования к заключению соглашения при предоставлении рассрочки регулируются нормами гражданского и жилищного законодательства. Правовые нормы, распространяющиеся на рассрочку, изложены в главе 30 ГК и некоторых других законодательных актах. При подписании договора купли-продажи квартиры в рассрочку рекомендуется обратить внимание на следующие аспекты:

• согласно ст. 489 ГК РФ в соглашении должны быть отражены стоимость передаваемого товара, порядок и размеры выплат, а также сроки платежей;
• согласно п.2 той же статьи до момента получения половины стоимости продавец при просрочке оплаты имеет право требовать возврата проданной недвижимости;
• объект, купленный в рассрочку, находится в залоге у продавца согласно п.5 ст. 488 Кодекса;
• документ подлежит регистрации (ст. 551 ГК).

Письменное соглашение должно содержать однозначное описание предмета покупки, реквизиты (персональные данные) участников сделки. Гражданско-правовая сделка может заключаться между физическими лицами или гражданами и компаниями. В отличие от ипотеки, юридическое лицо не должно быть кредитной организацией (банком).

Законодательство не устанавливает единых требований к форме и содержанию договора, но определяет существенные моменты, без отражения которых заключенное соглашение может быть признано недействительным. Обязательные параметры сделки по ГК РФ:

• письменная форма;
• точное описание объекта (адрес, размеры, количество комнат и др.), подтвержденное документами БТИ и иных органов;
• права пользования помещением, имеющиеся у граждан, не являющихся стороной сделки;
• иные существенные для любого участника параметры.

Рекомендуется следовать ведомственным нормативным актам, предусматривающим форму заявлений, подаваемых в государственные и муниципальные органы для учета сделок с недвижимостью.

Как оформить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Порядок оформления документа, свидетельствующего о приобретении жилого помещения в рассрочку у физического лица, компании-застройщика или банка, содержит стадии, характерные для других операций с недвижимостью:

1. Проверка правоустанавливающих документов.
2. Согласование цены объекта, порядка внесения денежных средств и иных существенных условий.
3. Подписание предварительного соглашения, отражающего основные договоренности сторон и обязательные требования. Передача продавцу задатка, если стороны договорились о такой форме гарантии.
4. Подготовка документов, включая запрос справок и оформление текста письменного соглашения.
5. Подписание договора.
6. Внесение первого платежа в наличной форме или перечисление средств банковским переводом.
7. Регистрация в Росреестре сделки с обременением, указанным в тексте соглашения.

Согласование условий предусматривает достижение договоренности сторон о периоде рассрочки. Сроки можно разделить на 2 группы:

• рассрочка на короткий период, предусматривающая полную выплату в течение года или быстрее;
• долгосрочная рассрочка (более года).

Предварительное соглашение и задаток показывают серьезность намерений сторон и способствуют тому, что после подготовки необходимых документов покупатель не передумает, чтобы не потерять заплаченные деньги.

Условия и порядок внесения платежей

Период выплаты является предметом договоренности, при этом учитывают цену объекта и финансовые возможности покупателя. При наличии сомнений в способности контрагента своевременно погасить долг продавец может отказаться от сделки. Соглашение может быть как процентным, так и беспроцентным. Чтобы не платить проценты, необходимо сразу внести не менее половины стоимости имущества.

Условия оплаты должны быть однозначно отражены в тексте соглашения или в дополнительном соглашении. Их соблюдение является существенным для покупателя.

Выплаты после внесения задатка и первоначального платежа могут проходить по следующим схемам:

1. Погашение долга ежемесячно равными долями без процентов. График и суммы следует зафиксировать письменно.
2. Внесение долга и процентов. График должен быть согласован заранее.

При реализации квартир между родственниками практикуется рассрочка без процентов и первого взноса. Это наименее выгодный для продавца вариант.

Обременение, выражающееся в запрете совершать сделки в форме отчуждения, накладывается на имущество до момента полной оплаты. Покупатель не может продать или подарить квартиру, но может зарегистрироваться в ней и прописать членов семьи.

При нарушении приобретателем условий оплаты продавец — физическое лицо, компания или банк может обратиться в суд с требованием прекращения действия соглашения и возврата жилплощади. Это справедливо, если покупателем оплачено менее половины ее стоимости.

Список документов

Для заключения договора между гражданами достаточно договора и выписки из реестра недвижимости. Если продавцом недвижимости является банк или строительная компания, они могут установить дополнительные требования к документам, которые должен предоставить покупатель, чтобы подтвердить наличие средств на начальный платеж и способность регулярно вносить в будущем оплату в согласованном размере.

Чтобы приобрести недвижимое имущество с рассроченной оплатой, сторонам нужно:

• подтвердить параметры объекта и право собственности при помощи выписки из Росреестра и техпаспорта жилья;
• предоставить информацию о лицах, зарегистрированных на жилплощади, включая инвалидов, несовершеннолетних, лиц, находящихся в местах лишения свободы и представителей иных категорий, способных заявить о правах на помещение;
• удостоверить личности физических лиц, являющихся сторонами сделки;
• предъявить свидетельство о регистрации компании и подтвердить полномочия исполнительных органов;
• подтвердить постоянный доход покупателя при помощи справки с основного места работы за полгода или иного документа.

После заключения договора стороны должны получить подтверждение предоплаты в виде расписки продавца или выписки с банковского счета. Если сумма вносится наличными в кассу, покупатель получает приходный кассовый ордер.

Образец: соглашение

Договор покупки жилого помещения с рассрочкой состоит из следующих разделов:

1. «Преамбула», в которой указываются стороны договора.
2. «Предмет договора», содержащий информацию об объекте: адрес расположения, общая площадь, размер жилых помещений, собственники и т.д.
3. «Цена и порядок расчетов», в котором указывают стоимость предмета покупки, размер задатка и первоначального взноса. График погашения долга может быть указан в этом разделе, если договор краткосрочный, или вынесен в приложение, если срок выплат — более года.
4. «Прочие условия», включающие необходимость внесения обременения в запись в реестре недвижимости, обязанность продавца снять с регистрации всех проживающих в жилом помещении, ограничения по регистрации новых жильцов и другую существенную информацию.
5. «Разрешение споров». В этой части определяется судебная инстанция, в которой будут рассматриваться споры сторон в случае нарушения их обязательств.
6. «Реквизиты и подписи». Для физического лица это — паспорт, ИНН, СНИЛС и адреса постоянной регистрации и фактического проживания. Для юридического лица — наименование, адрес, ИНН, банковские реквизиты.

Если договор с любой стороны заключает представитель по доверенности, в преамбулу вносят номер и дату выдачи документа. Каждая сторона вправе получить копии документов, поданных другим участником сделки. Третий экземпляр договора предназначен для подачи в Росреестр для регистрации.

Требуется ли оформлять акт приема-передачи

При приобретении недвижимости в рассрочку права и ответственность передаются покупателю только после фактического получения ключей. Передачу объекта покупателю можно подтвердить актом приемки-передачи. Акт подтверждает выполнение сторонами положений о предоставлении покупателю доступа к жилью после заключения соглашения и внесения первого платежа, если таковой предусмотрен.

Содержание передаточного акта

Акт передачи жилого помещения от продавца к покупателю содержит следующую информацию:

1. Имена или названия сторон, основания, по которым действуют представители или руководители исполнительного органа.
2. Реквизиты соглашения, к которому прилагается акт (дата, номер, место совершения сделки).
3. Описание передаваемого по акту объекта и основание передачи (договор).
4. Перечень передаваемого имущества, если в квартире есть мебель, сантехника, бытовая техника.
5. Состояние помещения и оборудования, перечень выявленных недостатков, срок их устранения продавцом.
6. Сумма получаемых продавцом средств и указание на форму оплаты.
7. Иные замечания сторон.

Акт должен быть заверен сторонами лично либо их уполномоченными представителями.