Было в дореволюционной России такое душевное выражение – «жить на квартирах». Современные его варианты «снимать жилье» и «арендовать жилплощадь», согласитесь, звучат куда менее ярко. Но что поделать, таков уж наш прагматичный век, не до красивых фраз… Правда, сама аренда жилья никуда не делась, люди все так же снимают квартиры и все так же сдают их внаем. Между прочим, сто лет назад сдавать жилье в аренду было одним из самых выгодных способов вложения капитала: доходные дома (где все квартиры сдавались внаем) приносили своим владельцев процентов по пятнадцать годовой прибыли. И это даже несмотря на огромную конкуренцию! Ведь высокая прибыль привлекала в эту сферу всех: от купцов средней руки до крупных государственных компаний и церковных обществ. В целом же доходные дома составляли около 40% всего жилого фонда Москвы тех лет (в Санкт-Петербурге несколько меньше). Это был поистине золотой век российского арендного бизнеса!
Ну а как оно теперь? SBEREX.RU решил проанализировать, насколько в наши дни выгодно инвестировать в аренду жилой недвижимости и какие перспективы имеются у этого вида капиталовложений.
Если у вас есть квартира… Лишняя…
Времена меняются, и в современной России на смену доходным домам пришли квартиры, сдаваемые в индивидуальном порядке. Класса профессиональных рантье от недвижимости у нас так и не возникло. По оценкам экспертов исключительно за счет сдачи жилья внаем живут не более 2% арендодателей. Для остальных это всего лишь дополнительный доход. Причем большинство из тех, кто сдает квартиры, вовсе не покупали их с целью заняться арендным бизнесом. Как правило «лишняя» квартира арендодателя либо получена им в наследство, либо приобретена с целью последующей перепродажи, а до наступления этого заветного часа сдается внаем. Однако, далеко не все инвестиционные квартиры используются подобным образом. Но почему? Казалось бы так просто и приятно: сдал в аренду и сидишь, деньги собираешь…
А вот и не так. Конечно, арендный бизнес – дело выгодное, но и весьма хлопотное. Представьте: у вас появилась «лишняя» квартира, и вы решили сдать ее внаем. Но ведь прежде нужно привести ее в «товарный» вид: сделать ремонт, закупить мебель и бытовую технику. Хорошо еще, если ремонт косметический: он обойдется вам в 3-5% стоимости квартиры. Ну а если вы купили жилье в новостройке, и там что называется «голые стены»? Расходы увеличатся в полтора – два раза. Кстати, именно поэтому многие инвестиционные квартиры, приобретенные на первичном рынке жилья, и не выходят на рынок арендный: их владельцы предпочитают понести альтернативные убытки (т. е. недополучить возможную прибыль), но не озабочиваться масштабным ремонтом. Конечно, можно особо не тратиться на ремонт, да и мебель не покупать, но тогда и на высокую арендную плату можете не рассчитывать.
Хорошо, квартиру к заселению жильцов подготовили. Но ведь жильцов-то еще найти надо! Большинство арендодателей для этой цели обходятся публикацией объявлений. Но можно и воспользоваться специальными услугами риэлторских агентств. Естественно, не бесплатно. Кстати, можно и вообще передать все управление своей сдаваемой в аренду недвижимостью риэлторской компании (как в Европе!). Тогда забот у вас не будет, вот только за комфорт придется расплачиваться как минимум 15% от арендной платы.
Ну и, конечно, налоги! Теперь, когда вы сдаете квартиру, помимо налога на имущество вам придется платить еще и 13-процентный подоходный налог с арендной платы. Правда, мелкие арендодатели практически поголовно пытаются уйти от подобных фискальных взысканий государства. Но это все-таки дело подсудное. Так что, занявшись арендным бизнесом, решайте сразу, в каких отношениях будете с законом. Если решили остаться законопослушным гражданином и платить налоги – есть еще один вариант сокращения расходов: зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда НДФЛ можно будет платить в размере всего 6% (согласно главе 26.2 Налогового кодекса), но контактов с налоговой службой и всяческой бумажной отчетности станет существенно больше. К тому же, если вы занялись арендным бизнесом с размахом или сдаете элитное жилье, учтите: при доходе свыше 2 млн. руб. за три месяца индивидуальный предприниматель обязан платить еще и 18-процентный НДС.
Как видите, хлопот и расходов у арендодателя немало. Ну а что с прибылью? Вопреки расхожему мнению она не так уж и велика. Согласно данным аналитического центра IRN.RU в Москве доходность от аренды составляет в среднем 5 – 7% (в зависимости от ценового сегмента и типа жилья). В регионах она несколько выше, но, как правило, колеблется на уровне 7 – 8,5%. Ну а с учетом налогов и амортизационных расходов размер чистой прибыли составляет 4 – 5,5% для Москвы и 6 – 8% для регионов.
Немного? Немного. Но, согласитесь, лишняя прибыль, пусть и небольшая, еще никому не мешала. Если доход от «простаивающей» квартиры (за счет роста ее стоимости) сегодня сопоставим с процентом по банковскому депозиту, то доход от такой же квартиры, попутно сдаваемой в аренду, по данным IRN.RU, превышает средний банковский процент в 1,5 – 1,8 раз (данные по Москве и без учета амортизационных расходов). Так что, если у вас есть «лишняя» квартира – подумайте, может хлопоты арендного бизнеса и стоят того.
Доходные дома XXI века: быть или не быть?
А вот с тем, чтобы покупать квартиры исключительно с целью сдачи их в аренду или, тем более, строить многоквартирные дома с такой же целью, все намного сложнее. Ведь, если «забыть» о продаже недвижимости, то за счет чисто арендных доходов квартира окупится минимум лет через десять, а дом – и того дольше (у владельца целого дома амортизационные расходы будут «съедать» большую долю прибыли, чем у владельца одной квартиры). Естественно, что такие перспективы не вызывают инвестиционного энтузиазма. Правда, идея все-таки не исчезает и продолжает время от времени обретать инициаторов, как среди чиновников, так и среди предпринимателей. Из последних примеров: в прошлом году инвестиционно-строительный холдинг «ГородОК» запустил проект «ОКвиль» по строительству дешевых жилых комплексов в Подмосковье. Инвесторам предлагается покупать квартиры и целые дома в этих комплексах в качестве доходных, управление компания берет на себя, обещая при этом прибыль в 6,3% годовых. Однако, инвестировать в этот проект пока что никто особо не спешит. И это вполне закономерно. Как отмечает большинство экспертов, интерес к доходным домам появится в России только в двух случаях. Первый: если государство предоставит арендному бизнесу особые льготы (например, отменит НДС в этой сфере). И второй: если доходность от продажи жилья упадет как минимум до уровня доходности арендного бизнеса. Кстати, именно такая ситуация наблюдается на Западе, и там доходные дома процветают: в крупных европейских городах в них проживает треть населения, а в Нью-Йорке – аж 2/3!
Справедливости ради нужно заметить, что есть и другое мнение: некоторые специалисты считают, что ряд российских инвесторов в ближайшее время заинтересуется доходными домами как одним из наиболее надежных видов капиталовложений. Действительно, арендный бизнес куда менее чувствителен к разнообразным кризисам, чем, скажем, тот же рынок недвижимости – ведь снимать жилье люди будут даже в тяжелые времена. Однако, опыт вышеупомянутого «ОКвиль» и подобных ему проектов показывает, что звездный час доходным домов в России пока еще не наступил.
Сегодня в России сотни тысяч людей, не имея возможности приобрести собственное жилье, живут «на квартирах». Такая ситуация явно сохранится и в ближайшем будущем, а значит кризис российскому арендному бизнесу не грозит. Впрочем не грозит ему и стать высокодоходной сферой капиталовложений. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости продолжает идти исключительно «в связке» с продажей этой самой недвижимости. Причем «связка» приносит доход больше, чем каждый из этих видов инвестиций по отдельности. Ну а удобна такая «связка» или нет – решать вам, господа инвесторы.
Еще статьи по теме:
Долларовые цены на московскую недвижимость — зеркало цен на нефть?
Инвестиции в жилье: ищем, где выгоднее в России
О выборах и рынке недвижимости: а есть ли связь?
При перепечатке материалов ссылка на первоисточникSBEREX.RUобязательна!
Автор: Алексей Прокопьев
