Сбербанк ипотека — аннуитетный платеж или дифференцированный?

Многие граждане интересуются, при кредитовании частных клиентов Сбербанка по ипотеке дифференцированные платежи применяются или нет? В условиях относительной стабилизации рыночной ситуации в стране и роста среднего благосостояния отдельных граждан ипотечное кредитование становится все более используемым вариантом решения жилищного вопроса. Клиенты при этом хотят не только максимально подробно изучить условия и ставки кредитующих учреждений, но и получить общее представление об экономических основах ипотеки и о различных существующих схемах ее оплаты.

Сейчас условия кредитования частных клиентов Сбербанка по ипотеке дифференцированные платежи не включают, отдавая предпочтение аннуитетной схеме погашения.

Несмотря на ее распространенность, среди заемщиков востребованной остается ипотека с дифференцированными суммами ежемесячной оплаты задолженности. Некоторые банки в 2018 году допускают подобный способ погашения, однако данных организаций осталось не так уж и много на российском рынке.

Аннуитетный и дифференцированный платеж — что это и как считать

При оформлении ипотечного кредита будущий владелец недвижимости может выбрать целый ряд финансовых условий обслуживания долга:

• сумму вносимого аванса и необходимый объем кредитных средств;
• размер и условия страхования;
• варианты залогового обеспечения сделки;
• процентную ставку и альтернативы ее снижения в зависимости от программы кредитования.

В некоторых банках этот список расширяется за счет выбора одной из двух схем погашения задолженности: аннуитетом (равными платежами) либо дифференцированно (равными частями от суммы основного тела кредита). В зависимости от нее строится график погашения задолженности и определяется полная стоимость кредита согласно действующему законодательству. Эти условия закрепляются в кредитном договоре. В обоих вариантах сумма периодического платежа объединяет в себе две составляющие: часть основной суммы задолженности и часть процентных и комиссионных начислений.

В мире чаще встречается аннуитетный платеж, альтернатива используется единичными организациями. Ранее применялась также третья схема: погашение кредита разово в конце срока кредитования, но в современных условиях она практически не действует.

В России дифференцированная ставка по ипотеке в Сбербанке применялась в начале развития кредитования на длительные сроки. Ее появление было обусловлено недостаточно развитой законодательной базой, быстрым ростом доходов у потенциального сегмента клиентов данных кредитов, возможностью регулировать доходность банка за счет высоких процентных ставок в условиях низкой конкурентной среды.

Аннуитетный платеж

Аннуитет — это постоянные периодические выплаты равными суммами через одинаковые промежутки времени.

При использовании такого варианта в договоре закрепляется четкая сумма платежа (например, 15 тыс. руб.), которую необходимо вносить постоянно без изменений на протяжении всего периода обслуживания долга.

Схематически для расчета аннуитета поступают следующим образом: сумму кредитных средств увеличивают на все комиссионные и процентные начисления, а затем разбивают на количество месяцев в зависимости от договорного срока кредитования. Точную сумму при подписании документов определит программное обеспечение кредитующего учреждения (она может зависеть от условий и формулы расчета процентной ставки, количества дней в году и месяце, принимаемых для вычислений, фактических условий округления и т. д.).

При решении вопроса о внесении платежей по ипотеке Сбербанка досрочно, что такое аннуитетный платеж, заемщик осознает, удивляясь незначительному уменьшению суммы основной задолженности в своей кредитной выписке.

Это связано с тем, что в начале действия ипотечного договора часть ежемесячного взноса для погашения основной задолженности минимальна, но постепенно увеличивается по мере возврата начисленной дополнительной стоимости кредита. Часть для компенсации стоимости банковских услуг, напротив, максимальна в первой половине срока погашения, с течением времени ее удельный вес в платеже уменьшается.

Такой финансовый инструмент удобен своей стабильностью и легким прогнозированием, поэтому широко используется.

Дифференцированный платеж

Это изменяющиеся по сумме в сторону постепенного уменьшения ежемесячные выплаты через равные промежутки времени.

При выборе такой альтернативы возврата средств к ипотечному договору будет приложен рассчитанный в банке график погашений задолженности, в котором указываются все суммы ежемесячных платежей. Многие учреждения также имеют эту информацию у себя на сайте в личных кабинетах клиентов электронного банкинга либо в мобильных приложениях.

Схематически такой платеж вычисляется так: сумма кредитных средств, выделяемых заемщику, разбивается на количество расчетных периодов на протяжении срока кредитования. К полученному значению прибавляется сумма начисленных на остаток задолженности процентов и комиссий (при их взимании согласно условиям договора).

Таким образом, своего максимального значения платеж достигает в первые месяцы после заключения сделки, а затем постепенно уменьшается до минимума при последних погашениях.

Специалисты Сбербанка по ипотеке выводят общую рыночную закономерность, указывающую на то, что оплачивать дифференцированный платеж заемщику сложнее, поскольку первые суммы выплат большие и могут быть непосильной ношей для семейного бюджета.

Поэтому банк не применяет дифференциальную схему расчетов при заключении ипотечных договоров, учитывая требование законодательства, согласно которому сумма ипотечных выплат не должна превышать 50% суммарных денежных поступлений семьи. Выход платежа за эти пределы приводит к повышению уровня проблемности по взятым обязательствам.

Этот финансовый инструмент экономически более выгоден для заемщика, но менее прозрачен.

Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный

По действующим и вновь заключаемым договорам по ипотеке в Сбербанке не предусмотрена возможность смены варианта погашения аннуитетом на оплату ежемесячного взноса дифференцированным платежом.

При желании заемщика есть возможность увеличить платеж, проведя частичное досрочное погашение кредита.

Оно проводится без предварительного уведомления в отделении банка в текущую дату по заявлению, содержащему сумму и счет, с которого будет осуществляться перечисление денежных средств. Минимальная часть досрочно возвращаемого кредита не ограничена.

Дата исполнения заявления о досрочном погашении кредита может приходиться на любой день (рабочий/выходной/праздничный). При этом осуществляется уплата процентов за фактический срок пользования кредитом.

Комиссия за досрочное погашение не взимается.

Любой такой дополнительный взнос будет направляться на погашение основной части взятой задолженности, а это позитивно повлияет на полную стоимость кредита в сторону ее уменьшения.

Достоинства и недостатки дифференцированного способа погашения и его сравнение с аннуитетным

Проведем сравнение двух существующих схем погашения с точки зрения банка и заемщика.

Если говорить о точке зрения клиента — будущего владельца ипотеки, — среди достоинств дифференцированного платежа по сравнению с аннуитетным можно выделить:

1. Экономию денежных средств. Все расчеты свидетельствуют о том, что при погашении в четком соответствии с прописанным в договоре графиком, при одинаковой величине процентной ставки и дополнительных комиссионных и страховых вознаграждениях переплата и полная стоимость кредита будут меньше за весь срок кредитования, чем при аннуитете. С увеличением срока кредитования разница становится еще ощутимее.
2. Учет работоспособного возраста и текущей трудовой занятости. Такая схема удобна клиентам среднего возраста и старше, которые осознают, что завершение периода кредитования может совпасть с их выходом на пенсию либо просто с ухудшением финансового состояния. В этом случае им удобнее сразу взять на себя повышенные обязательства по кредиту, чтобы затем выплачивать оставшиеся суммы спокойно даже при снижении доходов семьи.
3. Экономию на процентах при досрочном погашении, поскольку тело кредита к моменту внесения досрочного платежа будут уменьшено на большую сумму, чем в случае начисления аннуитетом, а проценты по ипотеке в большинстве финансовых учреждения начисляются на остаток задолженности по кредитным средствам. Два клиента взяли кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения, и спустя 5-6 лет приняли решение погасить заем досрочно. Заемщик, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тот, кто предпочел аннуитет, отдаст ¾.
4. Интуитивно более понятную схему расчета платежа. Его структура проста, ясна и доступна для понимания даже клиенту без профильного экономического образования.
5. Экономию на страховых платежах. Стандартный договор страхования заключается ежегодно на оставшуюся сумму задолженности, а при дифференцированных взносах она уменьшается быстрее, чем при аннуитете.
6. Возможность реструктуризации кредита на более выгодных условиях. При этом аннуитетная схема сводит к минимуму всю выгодность перекредитования.

Однако такая схема имеет и некоторые ограничения для клиента, в числе которых:

1. Увеличенная финансовая нагрузка в первые годы действия кредитного договора. Существует устойчивое заблуждение, согласно которому размер платежа при дифференциальной схеме погашения быстро уменьшается. Однако на практике это снижение суммы не такое существенное в первые отрезки времени, поэтому следует тщательно продумать свою готовность несколько лет выплачивать повышенный взнос ежемесячно (в сравнении с аннуитетом на одинаковом объеме кредитных средств и начисляемых процентов).
2. Возможные ограничения по сумме кредита. При равной сумме кредита и одинаковом сроке кредитования заемщику при дифференцированной системе потребуется иметь больший официально подтвержденный доход, чтобы соответствовать требованиям законодательства, регулирующего ипотечное кредитование.
3. Тщательная проверка финансового состояния со стороны банка. При такой схеме кредитования ипотечные специалисты всесторонне анализируют трудовые доходы и дополнительные источники прибыли потенциального заемщика, чтобы оценить его готовность выполнять свои обязательства. С использованием математических моделей будет прогнозироваться возможность проведения больших выплат в начальном периоде кредитования. Причем для уменьшения риска невозврата такой расчет делается с применением дополнительных коэффициентов, что может снизить вероятность получения займа.
4. Сложность прогнозирования семейного бюджета. Большинство заемщиков склонны психологически переоценивать свои финансовые возможности, выбирая ипотеку с дифференцированными взносами даже на пределе своего кредитного лимита. Равные, но менее обременительные платежи позволяют психологически приспособиться к нагрузке, перераспределить бюджет оптимально, обеспечив комфортный образ жизни. Согласно рекомендациям экспертов, если заемщик рассматривает оптимальный срок для погашения ипотеки в пределах 10 лет, целесообразнее отдать предпочтение аннуитету.
5. Необходимость сверять сумму ежемесячных выплат с графиком погашения. При такой схеме кредитования размер взносов по ипотеке следует постоянно сверять с графиком, тогда как при аннуитетном расчете его можно просто один раз запомнить и повторять шаблонное перечисление каждый платежный период.

В 2018 году отвечая на вопрос, есть ли в Сбербанке такие договора кредитования по ипотеке, отмечаем, что при наличии везде аннуитетного платежа для кредитования взносов, схема на дифференцированных условиях погашения доступна только в двух банковских учреждениях: Газпромбанке и Россельхозбанке. В них можно сделать будет оплату дифференцированными платежами по ипотеке. Залогом сделки станет стабильное финансовое положение и подтвержденные доходы клиента в достаточном размере.

Если посмотреть на две схемы погашения с точки зрения кредитующей организации, среди преимуществ дифференцированной схемы можно отметить:

1. Возможность привлечь новых клиентов за счет предложения им желаемой схемы взаиморасчетов. Не все банки готовы снижать процентные ставки или формировать лояльные требования к заемщикам, поэтому выбирают другие способы продвижения своих кредитных программ на рынке.
2. Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей дает возможность повышения рейтинга финансовой компании и является отличной рекламой среди граждан.

Недостатки по сравнению с расчетом аннуитетными суммами для банков также очевидны:

1. Оформляя сделки с клиентами на таких условиях, финансовые организации упускают возможность получения дополнительной выгоды от выплаченных должником процентов.
2. Чтобы учесть требования законодательства к кредитной нагрузке на одного заемщика, банки бывают вынуждены уменьшить кредитный лимит, изменив таким образом сумму платежей. Это может привести к срыву сделок, если потенциальный клиент уже выбрал объект недвижимости большей стоимости и рассчитывал покрыть ее стоимость кредитными средствами. Либо банк вынужден будет вынужден отказать в предоставлении займа, тем самым теряя потенциального заемщика как своего клиента.
3. Банкам невыгодны досрочные погашения, а только аннуитетная схема делает их менее привлекательными для клиента. Заемщик за первые годы пользования кредитом успевает выплатить некий максимум процентов.

Ипотека Сбербанка на сегодняшний момент — одна из самых распространенных и востребованных благодаря существенно низкой процентной ставке, минимальному списку требований к заемщику, широкому выбору типов жилья, даже несмотря на то, что платежи по ипотеке аннуитетные, а не дифференцированные.

Сбербанк отдал предпочтение аннуитету, оставив за заемщиками возможность без взимания дополнительных комиссий и штрафов погашать задолженность досрочно, с перерасчетом оставшейся суммы долга.