Арендный бизнес в России: где живут самые богатые рантье?

Фото Арендный бизнес в России: где живут самые богатые рантье?

В недавних обзорах SBEREX.RU уже рассказывал об арендном бизнесе в сфере жилой недвижимости. В частности, мы выяснили, какой доход могут получить от подобной деятельности владельцы столичной недвижимости (подробнее – в статье «А сколько квартира дает нам доход?»). Но ведь жилье сдают внаем не только в столице. И, как всем нам известно, московские цены (в том числе и за аренду жилья), мягко говоря, отличаются от цен в других регионах нашей страны. SBEREX.RU решил выяснить, во сколько обходится съемная квартира арендаторам в регионах, и как разница в цене сказывается на уровне доходов «провинциальных» арендодателей.

Для анализа мы отобрали 11 крупнейших региональных центров. В приведенной ниже таблице помимо собственно арендной доходности указаны средняя стоимость квадратного метра на рынке жилья вошедших в выборку городов и средняя цена аренды одно- и двухкомнатных квартир. Именно одно- и двухкомнатные квартиры составляют крупнейший сегмент на рынке аренды жилья (в Москве, по данным аналитического центра IRN.RU, – 75%, в регионах – до 85-90%), поэтому, зная, сколько стоит снять «однушку» либо «двушку» в том или ином городе, вы сможете составить довольно достоверное мнение о региональных арендных рынках в целом. Для наиболее точного отражения средней доходности (как и все экономические показатели, она непостоянна и склонна к волатильности) в таблице приведены не перманентные данные, а средние показатели за последний год.

Город

Средняя цена кв. м. в марте 2012 г., руб.

Средняя цена аренды за месяц в марте 2012 г., руб.

Средняя доходность аренды, % годовых

1-комн

2-комн

Санкт-Петербург

86800

21400

27500

6,1

Екатеринбург

59800

19000

23200

9,7

Самара

48300

13200

17100

7,5

Нижний Новгород

49100

12600

15800

7,8

Казань

45400

13100

15500

8,0

Новосибирск

49300

13100

16500

7,4

Омск

37500

10700

12300

7,0

Красноярск

46500

11800

14300

7,5

Уфа

49000

14700

17000

8,3

Ростов-на-Дону

50600

14600

18300

9,4

Краснодар

51300

16900

22800

9,6

Источники: www.rosrealt.ru,  www.bn.ru, www.gdeetotdom.ru.

Расчеты SBEREX.RU

Подчеркнем, что показатели арендной доходности приведены в чисто «математическом» виде, т. е. без учета амортизационных расходов и коммунальных платежей, которые «съедают» значительную долю прибыли. В зависимости от города и конкретных обстоятельств (платит ли арендодатель налоги, часто ли он делает ремонт в сдаваемой квартире, есть ли у него льготы по коммунальным платежам и т. п.) размер этой «съеденной» доли может колебаться от 0,5 до 2%. Тем не менее, наша таблица дает вполне наглядное представление о региональной разнице в доходах арендного бизнеса. Но почему так происходит?

Причин тут несколько. Значительную роль  играет собственно уровень стоимости жилья в каждом городе. Вероятно, вы заметили, что самый низкий уровень доходности в нашей таблице имеет Санкт-Петербург? Ситуация на арендном рынке Питера подобна московской: растет ценовой «пузырь» на рынке купли-продажи жилья, в то время как об арендном «пузыре» говорить пока особо не приходится (если он и есть, то небольшой). Чистая математика: по закону обратной пропорции высокая стоимость жилой недвижимости (за которой «не поспевает» цена аренды) приводит к низкому уровню арендных доходов. В регионах такой проблемы нет, там цена квадратного метра гораздо ближе к реальной, а соответственно и доход от аренды выше.

Это, конечно, совсем не значит, что дешевые квартиры обязательно озолотят своих владельцев, если те будут сдавать их внаем. Ведь доходность зависит еще и непосредственно от цены аренды. И тут пропорция уже прямая: чем дороже квартира сдается, тем большую прибыль она приносит владельцу. А размер арендной платы, в свою очередь, обуславливается сложным и непостоянным соотношением спроса и предложения на арендном рынке каждого конкретного города.

Пойдем дальше. Что влияет на баланс спроса и предложения? Среди основных факторов – демографический, попросту говоря, динамика численности населения. Чем больше в городе жителей, тем больше спрос на съемные квартиры, а вместе со спросом растет и цена. Это хорошо прослеживается на конкретных примерах лидеров и аутсайдеров из нашей таблицы. Так, прирост населения Краснодара за последние 2 года составил 4,5%, Уфы – около 4%, Ростова-на-Дону – также 4%. За это же время Омск  прирос только 2,2% жителей, Новосибирск – 1,8%. Характерен высокий спрос на съемное жилье и для Екатеринбурга, главного уральского центра иммиграции (не следует привычно подразумевать под иммигрантами  гастарбайтеров, в данном случае имеются в виду все категории населения, прибывающие в город на длительное проживание). Санкт-Петербург, кстати, из этой арендно-демографической тенденции выпадает – с ним, как уже говорилось выше, ситуация особая.

Своя специфика имеется у южных городов. Понятно, что в летний период в связи с притоком отдыхающих арендные ставки временно подскакивают. Например, летом 2011 г. однокомнатная квартира в Ростове-на-Дону обходилась арендаторам в среднем около 17000 руб. (сейчас — 14600 руб.), а «двушка» в Краснодаре стоила порядка 24000 руб. (сейчас – 22800 руб.). Естественно, с наступлением осени цены падают, но начинает работать психологический фактор. Постоянные арендаторы в какой-то мере привыкают к «летним» ценам (даже если наблюдают их со стороны, а сами платят за жилье по фиксированной ставке), и постепенный рост цен в другие сезоны уже не вызывает падения спроса. Как результат – несколько завышенные арендные ставки.

Определенное влияние на размер арендной платы имеет и стоимость недвижимости. Ведь купив дорогую квартиру, человек не будет сдавать ее за низкую плату. Здесь получается своеобразный парадокс: высокая цена квадратного метра напрямую снижает доходность аренды, но опосредованно подталкивает ее вверх (правда, опосредованное влияние оказывается слабее прямого).

Важно отметить, что среди перечисленных факторов ни один не является решающим, но в своем взаимодействии они приводят нас к имеющейся картине. И что же мы видим? В таких городах как Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Уфа арендный бизнес сейчас явно на высоте, а его доходность даже перекрывает показатели инфляции (официальные показатели, конечно, а не те, которые мы наблюдаем «в быту»). При этом не стоит забывать, что квартира приносит потенциальный доход и сама по себе, за счет роста цен на недвижимость. В предыдущих статьях об аренде жилья SBEREX.RU уже рассказывал, что именно связка «инвестирование в жилую недвижимость с целью перепродажи + арендный бизнес» приносит наибольшую прибыль (подробнее – в обзоре «Продавать жилье хорошо, а сдавать в аренду лучше?»). Посчитаем суммарный доход от таких инвестиционных квартир в рассматриваемых нами российских городах.

Город

Прирост средней цены кв. м. в руб. за 2011 г., %

Средняя доходность аренды за 2011 г., %

Суммарная доходность, %

Санкт-Петербург

7,1

6,1

13,2

Екатеринбург

10,9

9,7

20,6

Самара

5,5

7,5

13,0

Нижний Новгород

5,7

7,8

13,5

Казань

12,2

8,0

20,2

Новосибирск

5,6

7,4

13,0

Омск

3,8

7,0

10,8

Красноярск

14,5

7,5

22,0

Уфа

7,1

8,3

15,4

Ростов-на-Дону

4,6

9,4

14,0

Краснодар

0,6

9,6

10,2

Источники: www.rosrealt.ru,  www.bn.ru, www.gdeetotdom.ru.

Расчеты SBEREX.RU

Расклад, как видите, несколько изменился. И это понятно: рынок купли-продажи жилой недвижимости и арендный рынок – это совсем не одно и то же, спрос и предложение на них формируются разными факторами. Заметим только, что одинаково привлекательными, как для инвестиций в жилье с целью его перепродажи, так и для арендного бизнеса выглядят такие города, как Екатеринбург, Казань и Уфа. Красноярск немного отстает по части арендной доходности, но является лидером по суммарному показателю прибыли.

Такая вот инвестиционная география. Все у нас в России разнообразно. И занимаясь капиталовложениями, тем более в сфере недвижимости, это разнообразие, хочешь не хочешь, а придется учитывать.

При перепечатке материалов ссылка на первоисточник SBEREX.RU обязательна!

Еще статьи по теме:

А сколько квартира дает нам доход?

Продавать жилье хорошо, а сдавать в аренду – лучше?

Вкладывая в жилье, читайте Налоговый кодекс!

Долларовые цены на московскую недвижимость — зеркало цен на нефть?

Стабильные доходы от аренды евро недвижимости привлекают российских инвесторов

 

Фото Алексей Прокопьев
Adblock detector