Рефинансирование ипотеки: есть ли возможность платить меньше?

Фото Рефинансирование ипотеки: есть ли возможность платить меньше?

Ипотечное кредитование очень популярно среди населения нашей страны.  А в последние годы появился новый банковский продукт – рефинансирование ипотечного кредита. Взяв ипотеку в одном банке, впоследствии ее можно переоформить на другой, в котором условия более выгодные.

Например, несколько лет назад вы подписали ипотечный договор каким-либо банком. Но со временем появились новые ипотечные продукты, более выгодные, с более низкими ставками и привлекательными условиями. Конечно, пользователи «дорогих ипотек» с радостью изменили бы условия своих кредитов на те, которые предлагаются сегодня. Это – возможно, и именно эта процедура перекредитования в новом банке на более выгодных условиях называется «рефинансированием».  Упрощенно процесс выглядит так:  плательщик ипотеки обращается в сторонний банк с просьбой о перекредитовании, и если банк устраивает платежеспособность клиента, залог, кредитная история и т.д. – то он перечисляет первому банку оставшуюся сумму вашего долга. Итог — первая ипотека погашена, а вы становитесь плательщиком нового кредита на новых условиях.

Нельзя сказать о большой популярности данного продукта в России, но все же многие банки предлагают потенциальным клиентам воспользоваться их предложением по перекредитованию. Портал SBEREX.RU постарался подобрать самые привлекательные предложения банков по рефинансированию ипотеки

Банк

Процентная ставка

Срок

Сумма

Прочие условия

ЗАО "Банк ВТБ 24"

От 8,65%

5-50 лет

от 300 000 рублей

Без комиссий за оформление и выдачу, возможно досрочное погашение с момента получения, максимальный размер — до 80% от стоимости квартиры. Часть денег направляется на погашение старого долга, остаток можно использовать на любые цели.

ЗАО "Банк Жилищного Финансирования"

От 8,90%

до 30 лет

от 450 000 рублей до 9 млн.

Расчет — ежемесячно, равными долями. Дополнительные расходы:  1700 рублей- рассмотрение заявки, разовая комиссия за РКО — 1,9%, но не менее 15 000 и не более 150 000 рублей.

ОАО Банк "Западный"

От 9,95%

от 6 до 180 месяцев

от 500 000 рублей до 160 млн.

Погашение аннуитетными либо дифференцированными платежами. Единовременная комиссия за рассмотрение документов по выдаче кредита 1%, но не более 50 000 рублей.

ОАО "Кредит Урал Банк"

От 10%

от 1 до 180 месяцев

от 100 000 рублей, максимум в зависимости от платежеспособности клиента

Дифференцированный или аннуитетный платеж. Максимальный размер — до 70% от стоимости квартиры.

ОАО "Банк Уралсиб"

От 11% для клиентов банка (заемщиков, держателей зарплатных карт), от 12%

3-30 лет

от 300 000 до 15 млн. рублей, но не более 70% от стоимости объекта залога

Без комиссий по кредиту, платежи аннуитетные.

ОАО "Собинбанк"

От 11,40%

1-25 лет

от 300 000 рублей, но не менее 15% и не более 80% от стоимости недвижимости.

Единовременная комиссия за выдачу 0,5% от суммы кредита. Погашение — аннуитетное (равными долями). Срок обслуживание ранее выданного кредита — не менее 6 месяцев. Не более суммы задолженности по рефинансируемому кредиту

ОАО "МТС-банк"

От 11,50%

3-25 лет

от 300 000 рублей до 12 млн.

Срок пользования ранее выданным  кредитом — не менее 18 месяцев. Комиссия за открытие счета -1,5% от суммы кредита. Погашение ежемесячно, равными платежами.

Сбербанк России

От 11,70%

до 30 лет

До 80% от оценочной стоимости недвижимости.

Сумма кредита не должна превышать остаток основного долга по рефинансируемому кредиту. Без комиссий за выдачу. Погашение — аннуитетными (равными) платежами.

ЗАО "ЮниКредит Банк"

От 12%

1-30 лет

До 80% от оценочной стоимости недвижимости, до 15 млн. рублей.

Обязательства по первоначальному кредиту — не менее 12 месяцев на дату подачи заявки. Комбинированная, фиксированная либо плавающая ставка по выбору. Возможно увеличение суммы рефинансированного кредита, при условии использования дополнительных средств на ремонт или улучшение объекта недвижимости. Без комиссий.

ОАО "Альфа-Банк"

От 12,25%

5-25 лет

от 500 000 рублей до 15 млн.

До 80% от стоимости в рублях. Аннуитетные платежи.

Что дает рефинансирование ипотечного кредита?

Снижается ставка по кредиту, а значит, при аналогичном сроке кредитования, снизится сумма ежемесячного платежа.

Можно увеличить срок кредита. Конечно, при увеличении срока не приходится говорить о какой-либо выгоде: больший период ипотеки увеличивает и сумму переплаты по процентам, а следовательно «съедает» всю выгоду от более низкой ставки. Но иногда снижение ежемесячного платежа даже путем удорожания кредита становится единственным спасением квартиры, если по какой-то причине платеж стал неподъемным.

Можно изменить валюту договора.

Можно изменить сумму ипотеки, а то и вовсе объединить несколько кредитов в один. Если стоимость квартиры увеличилась, то банк может увеличить и сумму займа. То есть рефинансирование позволит в данном случае не только погасить предыдущий кредит, но и потратить оставшуюся сумму на иные нужды – покупку машины, ремонт и т.д. Впрочем, некоторые банки ограничивают максимальную сумму рефинансирования величиной оставшегося долга в предыдущем банке. 

Кому это выгодно?

Выгодно ли банку погашение ваших долговых обязательств? Конечно да, ведь банк приобретает нового платежеспособного клиента на своих условиях. Имеет ли смысл рефинансировать долг плательщикам жилищных кредитов? Чтобы получить ответ на этот вопрос, необходимо вооружиться калькулятором и провести самые тщательные расчеты.  Разумеется,  целесообразно не любое рефинансирование. Если, например, вы успели оплатить большую часть процентов за пользование деньгами (допустим, в случае, когда вы платите кредит более 5-ти лет, а схема платежей построена таким образом, что вы сначала оплачиваете проценты, а уже потом – основной долг), нет смысла перекредитовываться – оплаченные «дорогие» проценты вам никто не вернет. Если ставка снижается незначительно, скорее всего, выгода перекроется стоимостью оформления нового кредита – это и возможные комиссии банка, и страхование, и потраченное время. Выгода от процедуры зависит от сроков и суммы займа, от уже оплаченной и оставшейся суммы долга.

Требуется ли от первого банка-кредитора согласие на последующий залог?

По сути, для банка, оформившего первоначальную ипотеку, это процедура по досрочному погашению кредита. Соответственно здесь имеет большое значение – есть ли мораторий на досрочное погашение, существуют ли штрафы, возможно, договор изначально содержит запрет на переоформление. В остальных случаях, казалось бы, ничего не мешает погасить остаток долга с помощью банка, готового вас рефинансировать. Но многие банки требуют получить письменное согласие от первого банка-кредитора. Таким образом они стремятся снизить риски беззалогового периода: процедура переоформления залога длится 1-3 месяца, и в это время банк кредитует нового клиента без обеспечения. Кстати, по этой же причине на этот срок могут вводиться повышенные ставки. Понятно, что зачастую первоначальный банк не спешит выдавать такое согласие: терять клиента не хочет никто. Впрочем, из этой тупиковой ситуации есть выход. Новый банк желает получить клиента, но не желает нести риски по крупному кредиту без обеспечения. Предложите ему такое обеспечение: это может быть залог иной недвижимости, имеющейся у вас в собственности или дополнительное поручительство (как правило, такое поручительство оформляется на срок до регистрации залога, затем поручитель выводится из договора). Хотя есть банки, которые изначально не требуют согласия первого кредитора и без дополнительных залогов.

А как у них?

Перекредитование очень популярно на западе. Более того, в Америке и Великобритании складывается практика, когда заемщик неоднократно меняет банк, стремясь минимизировать расходы и получить все более выгодные условия по кредиту. Для американского рынка ипотечных займов характерно большое количество государственных программ софинансирования и рефинансирования ипотечных и жилищных кредитов. Прибегнуть к неоднократному рефинансированию в целях экономии – обычная практика для американского заемщика, даже если его финансовое положение позволяет без проблем расплатиться с уже имеющимся кредитом.

Можно ли полагать, что продукт получит такую же популярность и в нашей стране, и что мешает развитию рефинансирования?

Среди причин низкой популярности рефинансирования ипотеки на российском банковском рынке прежде всего молодая история ипотечного кредитования. Основная масса ипотечников приходится на последние 2-3 года, тогда же начали снижаться ставки. Число тех, кто брал ипотеку на заре становления этого продукта 3-5 лет назад, а то и ранее, по высоким ставкам, в общей массе невелико. Однако все это позволяет предположить развитие данной услуги в будущем, особенно если ставки будут снижаться.

Второй причиной является, возможно, низкая информированность и сложность оформления кредита: по сути требуется повторная волокита, связанная с получением ипотеки – нужно подавать заявку, доказывать платежеспособность, регистрировать ипотеку, оплачивать комиссии, страховать имущество и жизнь и т.д. Но все же если перекредитование позволяет снизить ставку на 2-3%, имеет огромный смысл всерьез задуматься об этой возможности – подсчитайте, возможно, ваши старания и вложения окупятся с лихвой.

При перепечатке материалов ссылка на первоисточник SBEREX.RU обязательна!

Фото Ольга Погорельцева
Adblock detector