О выборах и рынке недвижимости: а есть ли связь?

Фото О выборах и рынке недвижимости: а есть ли связь?

Политикой можно заниматься, можно интересоваться, можно о ней вообще не думать, но от нее никуда не деться. Такая уж это штука – политика, что прямо или косвенно, больше или меньше, но она влияет на жизнь любого, даже самого аполитичного человека. Причем влияние политических процессов сказывается в самых различных областях нашей деятельности. В том числе и такой, как рынок жилой недвижимости.

Оказывается, если покопаться, то политических факторов, влияющих на рынок жилья, можно найти десятки. Правда, некоторые из них локальны. Например, достопамятное расширение Москвы привело к резкому удорожанию жилья в районах, которые «стали Москвой» и прилегающих к ним районах, оставшихся Подмосковьем. Другие факторы оказывают воздействие на российский рынок жилья в целом, но касаются скорее его структуры, чем ценовой динамики. Так, вступление России в ВТО (которое, хотя и произошло, но «не до конца») в перспективе приведет к значительному увеличению доли иностранных инвесторов, однако вряд ли существенно скажется на колебаниях цен. Наконец, есть факторы, которые могут повлиять и на цены, но которых в ближайшее время ждать не приходится. Поэтому сегодня мы поговорим только о том, что действительно актуально.

Ну а что же у нас сейчас самое актуальное? Разумеется, выборы! И как же они скажутся (или уже сказались) на стоимости жилья? По этому вопросу у аналитиков имеется до противоположности разные мнения. Одни считают, что выборы в России (в отличие от западных стран) вообще никак не сказываются на рынке жилой недвижимости, другие утверждают, что предыдущие предвыборные кампании приводили к росту цен на жилье в 20-25%. Кому же верить? Давайте разберемся.

Прежде всего нужно понять, каким образом выборы могут влиять на рынок недвижимости? Тут теми аналитиками, которые выступают «за»  влияние выборов, прослеживается два пути. Первый – сугубо материальный. Ни для кого не секрет, что именно в преддверии народного волеизъявления власть имущие начинают активно проявлять заботу об этом самом народе. Наряду с повышением пенсий, ремонтом дорог и т. п. это проявляется и в раздаче льготных квартир определенным категориям населения. Иногда это происходит в довольно больших масштабах, а ведь строители не будут работать активнее только потому, что год «выборный». В результате с рынка жилой недвижимости государством выкупается изрядная доля продукции эконом класса. Это вскоре вызывает дефицит дешевого жилья, и при сохранении стабильного спроса цены на него будут расти.

Упоминается аналитиками и другой механизм, связующий выборы и рынок недвижимости. Здесь действует психологический фактор. Так уж устроен человек, что перспектива смены власти вызывает у него беспокойство. И, как утверждают некоторые эксперты, это наблюдается даже в отношении российских выборов, где уже давно не наблюдалось большой интриги. Вот это самое беспокойство и побуждает людей действовать, причем по-разному, в зависимости от их имущественного положения. Средние слои, ориентированные на покупку жилья эконом класса, постараются совершить ее до выборов, а те, кто действует на рынке дорогого жилья, наоборот, не будут активничать, а попытаются обезопасить капитал другим способом, например, выведя его за границу. Соответственно, перед выборами дешевое жилье должно расти в цене быстро, а дорогое – не очень, а может даже и дешеветь. После выборов ситуация должна выравниваться, возвращаясь к прежней тенденции.

Но посмотрим, так ли это на практике. Какой была динамика рынка жилья во время выборов прошлых лет? Как справедливо отмечают эксперты аналитического центра IRN.RU, брать в расчет стоит только кампании последнего десятилетия. В 90-е годы рынок жилья еще только формировался, а в 1999-2000 гг. общая ситуация была настолько сложной, что выявить влияние конкретного фактора, такого как выборы, вряд ли удастся.  Поэтому рассмотрим только кампании 2003-2004 и 2007-2008 гг. На приведенных ниже графиках отображено относительная динамика долларовых цен на московскую жилую недвижимость в эти периоды (курс доллара тогда колебался незначительно, поэтому динамика цен в рублях практически идентична). Красной линией изображена динамика в сегменте дешевого жилья (20% от общего числа квартир), зеленой – дорогого (также 20%), синей – общая динамика на московском рынке жилья. 

Аналогичная динамика наблюдалась и в Санкт-Петербурге. На первый взгляд графики вполне подтверждают зависимость рынка жилой недвижимости от «выборного» фактора. Вот только, если посмотреть получше,  доказательств изложенной выше теории здесь немного. Да, цены на жилье росли в период выборов, но не следует забывать, что политический фактор  не единственный и не главный. sberex.ru уже рассказывал о влиянии на рынок недвижимости макроэкономических факторов в статье «Долларовые цены на московскую недвижимость – зеркало цен на нефть?». Смотрим, каково же было влияние нефтяных цен в анализируемые периоды – и даже при поверхностном взгляде становится ясно, что удорожание недвижимости в конце 2003 — первой половине 2004 г. связано скорее все-таки не с выборами, а с ростом нефтяных цен в 2003 г. (с апреля до конца года – на 24 %), а взлет цен на недвижимость в конце 2007 – 2008 гг. объясняется нефтяным бумом 2007 – первой половины 2008 гг. Правда, во второй половине 2004 г. цены на жилье замерли, в то время как нефть продолжала дорожать. Но и здесь сказались не выборы, а локальный банковский кризис и ужесточение контроля над нефтяными доходами (последнее, заметим, является политическим фактором)

Да и если приглядеться к графикам, то видно: сроки не совпадают. Рост цен на жилье останавливался не через месяц-другой после избрания президента (согласно теории «выборозависимости»), а существенно позже.

Что же получается, всенародные выборы вообще не влияют на рынок жилья? Полностью отрицать такое влияние, конечно, было бы неправильно, но в широком плане оно все-таки незначительно. Конечно, психологический фактор и закупка государством квартир для льготников, о которых говорилось выше, имеют место. Однако, интрига на наших выборах слишком мала для того, чтобы психологический фактор сработал на полную и повлиял на динамику рынка. А закупка квартир федеральным бюджетом происходит локально и, сказываясь на колебаниях цен в отдельных районах, как правило, не может существенно повлиять на ценовую динамику в рамках крупного города в целом. Поэтому нет ничего необычного в том, что ни прошедшие в декабре выборы в Государственную Думу, ни президентская кампания не изменили общей тенденции на рынке жилой недвижимости ни в Москве, ни в других городах России. А взлет долларовых цен на жилье, наблюдаемый за последние 4 месяца (в Москве он составил 3,7% по данным IRN.RU), который кое-кто уже успел привязать к предвыборной кампании, гораздо разумнее объяснять макроэкономическими факторами и в первую очередь падением курса доллара по отношению к рублю (с конца прошлого года – на 10,1%).

Конечно, парламентские и президентские выборы – не единственный политический фактор, и в других своих проявлениях политическая сфера заметно влияет на рынок жилой недвижимости. Но в это воскресенье вы можете спокойно идти исполнять свой гражданский долг, не опасаясь, что это как-то скажется на стоимости вашего жилья.

При перепечатке материалов ссылка на первоисточник SBEREX.RU обязательна!

Еще статьи по теме:

Долларовые цены на московскую недвижимость — зеркало цен на нефть?

Инвестиции в жилье: ищем, где выгоднее в России

Фото Алексей Прокопьев