Долларовые цены на московскую недвижимость — зеркало цен на нефть?

Фото Долларовые цены на московскую недвижимость - зеркало цен на нефть?

Недавно SBEREX.RU рассказывал о текущей динамике российского рынка недвижимости, сделав при этом общий обзор изменений рублевых цен на жилье в крупных городах страны. Однако факторы, влияющие на рынок недвижимости, не везде одинаковы. В регионах (и даже в крупных региональных центрах) цены на жилье преимущественно диктуются соотношением спроса и предложения, а сделки заключаются чаще все-таки в национальной валюте – российских рублях. Другое дело – московский рынок недвижимости. Здесь американский доллар и евро используются намного активнее, и, как следствие, рынок жилья гораздо более чувствителен к колебанию валютных курсов. Чувствителен московский рынок и к другим факторам, таким, которые в регионах особой роли не играют, — политическим и макроэкономическим. И именно о влиянии макроэкономики на долларовую стоимость московской недвижимости  сегодня и пойдет речь.

Наиболее удобным индикатором макроэкономических тенденций для какой-либо конкретной страны является ее основной биржевой индекс – ведь именно он показывает, грубо говоря, суммарное колебание курсов акций тех компаний, которые представляют эту страну на мировом рынке. Возьмем наш «родной» индекс РТС. В какой мере его динамика отражается на рынке столичной недвижимости? Не будем «сыпать» цифрами, покажем наглядно. Ниже приведен график колебаний индекса РТС (в пунктах) за последние четыре года с наложенным на него графиком динамики московского рынка жилья.

Источники:  rts.ru, gdeetotdom.ru 

Похоже, не правда ли? С некоторым запозданием (о котором мы еще скажем ниже), но все же динамика цен на недвижимость, в основном, повторяет динамику индекса РТС. Это, кстати, не наше национальное явление, подобная зависимость наблюдается во многих странах, активно действующих на мировом рынке. Однако, и индекс РТС не возникает сам по себе. Среди множества макроэкономических факторов, влияющих на колебания курсов входящих в корзину РТС акций, наибольшее значение имеют цены на нефть. Ведь как ни крути, а пресловутая «сырьевая игла» существует, и крупнейшие российские компании – это экспортеры сырья, в первую очередь – нефти. В корзине РТС, которая, как известно, состоит из акций 50 основных компаний страны, акции нефтяных компаний составляют 54,3% («чисто» нефтяных – 27%). Так что удивляться зависимости индекса РТС от мировых цен на нефть не приходится. Для пущей наглядности наложим на нашу предыдущую диаграмму график динамики нефтяных цен.

Источники:  rts.ru, gdeetotdom.ru, oilcapital.ru 

Комментарии, как говорится, излишни. Зависимость индекса РТС от нефтяного рынка очевидна, а значит, зависимы от него и цены на московскую недвижимость в долларах. Почему именно в долларах? Да потому, что инвесторы, реагирующие на макроэкономические тенденции, предпочитают совершать сделки с московской недвижимостью именно в этой валюте.  Эта зависимость подкрепляется еще и тем, что индекс РТС и нефтяные цены также привязаны к доллару, что в значительной степени нивелирует колебание валютного курса. Но всегда ли так было? Рассмотрим эту зависимость  в ретроспективе.

Впервые обвал долларовых цен московский рынок недвижимости познал во второй половине 1998 – 1999 годах. Цены тогда снизились на треть, и это практически совпало с падением индекса РТС, продолжавшимся с мая 1998 г. по ноябрь 1999 г. Цены на нефть в 1998 г. тоже падали, но основной причиной обвала рынка недвижимости стал все-таки взлет курса доллара по отношению к рублю. Естественно, такой же темп роста цен на жилье был невозможен, да и покупательная способность населения (а следовательно и спрос) упали, что вкупе привело к падению долларовых цен на 32% за полтора года.

Все следующие крупные колебания на рынке московского жилья – рост долларовых цен в 2003 2006 годах и небольшое их падение в 2007 г. – также сопрягались  с колебаниями на нефтяном рынке. Ну и конечно, нельзя не связать взлет нефтяных цен 2007 г. и взлет долларовых цен на недвижимость первой половины 2008 г. Соответствующим образом менялся и уровень индекса РТС.

Но в чем же причина? Если зависимость индекса РТС  от цен нефтяного рынка, как мы убедились,  вполне логична, то почему же долларовые цены на московское жилье так коррелируются с этими показателями? Тут действуют сразу несколько факторов.

Во-первых, при росте нефтяных цен соответственно растут и доходы компаний, действующих в нефтяной и связанных с нею отраслях промышленности, а также личные доходы работающих там людей (бонусы и премии управляющего персонала нефтяных компаний – ни для кого не секрет). И вот эти самые перманентные доходы как крупные инвесторы, так и частные лица вкладывают в недвижимость, а спрос уже и порождает взлет цен. Естественно, накопление бонусных средств, выбор конкретных объектов недвижимости для покупки и оформление сделки занимает определенное время – отсюда и отставание во времени (как правило, 4-5 месяцев) динамики рынка жилья от динамики нефтяного рынка.

Во-вторых, те инвесторы, которые вкладываются в фондовый рынок, прекрасно понимают, что его рост не будет вечным, и постепенно некоторые из них начинают переводить часть средств в другие активы – в том числе и недвижимость. Отсюда опять-таки рост цен на жилье с отставанием по времени.

В-третьих, длительный рост биржевых индексов является показателем стабильного роста национальной экономики и способствует привлечению в страну иностранных инвестиций. Следствие этого – рост валютной ликвидности, что в свою очередь стимулирует вложение валюты в жилье.

При  падении нефтяного и фондового рынков наблюдается обратная ситуация. Свободных денег становится меньше, обеспокоенные (а иногда – и нуждающиеся в средствах) иностранные инвесторы отзывают свои вложения, начинается кризис ликвидности и прежде всего – валютной. В результате получаем рост предложения и падение спроса на долларовом рынке недвижимости, а следовательно – снижение цен. При этом девелоперы, как правило, всячески стараются замедлить это снижение, не гнушаясь даже противозаконными сговорами. Поэтому при отрицательной динамике отставание во времени рынка жилья от нефтяного и фондового рынков обычно бывает несколько больше, чем при положительной  и составляет 5-7 месяцев.

Однако, не следует думать, что динамика долларовой стоимости московского жилья всегда и во всем повторяет изменения цен на нефть и обусловленные ими изменения фондового рынка. Не стоит забывать и про другие факторы, например, колебания валютных курсов. Небольшие колебания нивелируются тем, что индекс РТС и цены на нефть также привязаны к доллару. Но, когда доллар резко идет вверх, выраженные в американской валюте цены все равно автоматически падают, и это надо учитывать.

 Тем не менее, «нефтяная» зависимость (прямая или опосредованная через фондовый рынок) цен на московское жилье – это факт. Интересно, что чувствительность к макроэкономическим процессам в последние годы все чаще наблюдается и в других крупнейших городах России. Но о стабильной зависимости там говорить рано – она есть только в отношении Москвы. Так что, если есть желание инвестировать в столичную недвижимость – изучайте динамику нефтяных и фондовых рынков. Но не забывайте, что это действенно для краткосрочных инвестиций. С инвестициями, рассчитанными на более длительный срок все сложнее. И это уже совсем другая история.

При перепечатке материалов ссылка на первоисточник SBEREX.RU обязательна!

Фото Алексей Прокопьев