Инвестиции в недвижимость: влияние курса доллара на недвижимость и ипотеку

Фото Инвестиции в недвижимость: влияние курса доллара на недвижимость и ипотеку

О влиянии курса доллара на недвижимость в России, о будущем ипотеки в нашей стране, а также о главном вопросе: "Стоит ли инвестировать деньги в недвижимость?" подробно рассказывает ведущий специалист КБ «Москоммерцбанк» Деликадо Артур.

Недвижимость сильно переоценена

Цены на ликвидные объекты до конца 2014 года будут незначительно расти вслед за курсом доллара. Выставляя объекты на вторичном рынке, собственники жилых помещений будут ориентироваться на цены в долларах, и если доллар при этом будет продолжать рост, то инвестиционный спрос на объекты вторичного рынка недвижимости будет падать. Но это именно инвестиционный спрос. По прежнему будут происходить сделки так называемого «обмена» при помощи инструмента купли-продажи с добавлением средств. Сейчас рынок недвижимости находится в спокойном состоянии, и у людей желающих улучшить условия проживания возникает возможность сделать это без лишнего ажиотажа.

На данный момент,  если говорить в целом, недвижимость сильно переоценена, так как большое количество сделок на рынке до недавнего времени и по сей день осуществлялось с помощью ипотечных ресурсов.

Ставки по ипотеке исторически у нас были достаточно высокие, т.к длинные деньги большинство Российских банков брали за рубежом.  Легкость процедуры оформления недвижимости при помощи ипотечного кредита позволяла стимулировать спрос, ведь в Банках можно было получить любую недостающую сумму. Плюс заключался в том, что кредитная организация выступала юридическим гарантом сделки.

Предполагая, что доллар в 2015 году все же будет зафиксирован, и с 2016 года начнется экономический рост, а это происходит всегда, после каждого кризиса и девальваций, тогда мы увидим даже небольшой рост экономики и рынка недвижимости. Все будет зависеть от дальнейшего поведения курса валюты и развития макроэкономической ситуации. При условии дальнейшей интеграции России с партнерами из СНГ страна может открыть для себя новые интересные возможности для бизнеса, новые горизонты развития: ВПК, машиностроения, сельского хозяйства, космонавтики. Произойдет еще большее укрепление экономических и дружественных связей и как следствие рост ВВП.

Если вернуться к рынку недвижимости и говорить кратко, то повышенным спросом будут пользоваться квартиры в пределах МКАД с современными типовыми планировками. Так же, к ликвидным объектам, которые не будут сильно падать в цене, можно отнести сталинские дома и современное московское жилье с высотой потолка от 3-х метров. Ну и конечно, сюда мы относим центральный округ Москвы со всеми его архитектурными и культурными достопримечательностями.

У остальных объектов есть вероятность потерять в стоимости, если ипотечные ставки в 2015 году будут продолжать рост.

 

Доля ипотеки может снизиться при значительном росте ставок

Средний срок ипотечного кредита в РФ составляет примерно 15-20 лет, но заемщики в основном старались погасить кредит досрочно. Поэтому в реальности срок пользования денежными ресурсами банка у среднестатистического заемщика составляет примерно 10 лет.

Единственное, что ограничивало спрос на недвижимость в нашей стране последние 15 лет это ее высокая стоимость и ставка ипотечного кредита. Мы видим, что сейчас есть тенденция к подорожанию кредитных ресурсов, поэтому инструмент приобретения с помощью ипотеки может потерять долю привлекательности.

В этом случае с рынка уйдет целый сегмент покупателей, а это значительная доля рынка, в основном новостройки. Это означает предпосылки к сокращению на рынке количества застройщиков. Продажи будут падать, а застройщикам придется снижать цены. Думаю, что временное повышение ключевой ставки в 2014 году должно смениться ее резким снижением с целью перезагрузки кредитного рынка и стимулирования рынка недвижимости.

При сравнении цен на новостройки «вчера/завтра» корректно будет переводить старую и новую рублевую цену в доллары на соответствующую дату по курсу ЦБ РФ. Подорожание новостроек в долларовом эквиваленте, на мой взгляд, маловероятно.

Компании занимающейся застройкой, давно поняли что новостройки, с типовыми характеристиками у МКАД интересны лишь в диапазоне «эконом». Типичный покупатель таких квартир приобретает недорогой объект для проживания своей молодой семьи в основном при помощи ипотеки.

Инвестор же понимает, что объект после его строительства зачастую неинтересен для перепродажи, и его стоимость вряд ли сильно вырастет. Такая схема купли-продажи была выгодна инвестору в 2000-х годах, когда цены на недвижимость росли каждый день, а застройка велась прямо у МКАДа.

 

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Сегодня, что бы получить значительную прибыль от перепродажи объекта на первичном рынке необходимо вложится в строительства объекта практически на стадии котлована, что крайне рискованно.

Покупатель новостройки сталкивается с определенными проблемами, решение которых отнимает у него много времени:

  • По окончанию строительства придется вкладываться в ремонт помещения. (Как правило, это требует значительных дополнительных средств, что увеличивает итоговый размер инвестиции).
  • Могут возникнуть серьезные логистические затруднения, связанные с разъездами по пробкам при закупке стройматериалов и контроле ремонтных работ в своей новой квартире.
  • Ключи от квартиры в строящемся доме тоже возможно придется ждать не один год, хотя стоит признать, что сейчас дома стали возводить быстрее.

Когда будущий инвестор, который уже прошел этот путь хотя бы однажды представляет себе эту схему вновь, его энтузиазм нивелируется.

Состоятельные покупатели для инвестиции вообще такие объекты практически не рассматривают.

Стоит отметить еще и ограничение на продажу, о котором не стоит забывать. Ведь продавая квартиру до 3-х лет придется заплатить налог в размере 13% от доходов полученных в результате ее продажи. Конечно, возразят мне многие, можно получить налоговый вычет и компенсировать часть налоговых потерь. Но ведь это разрешено сделать только 1 раз. Решайте сами.

Новый рынок с 2015 года — это рынок умного продавца новостроек, предлагающего интересную планировку, застройщика, который в проекте предложил оригинальные решения по фасаду, удобный паркинг и подъезд к территории.

Одним из решающих факторов, стимулирующих к покупке, является наличие благоустройства и инфраструктуры у района. Доля компаний, которые осознают эти тренды, а такие компании в последнее время все больше выходят на рынок с подобными концептуальными проектами, будет расти.

Однако никому не удается решить проблему отсутствия в современных микрорайонах новых рабочих мест в необходимой заселению пропорции, ведь именно это является острейшей экономической и транспортной проблемой.

Резюмируя, хочется сказать, что когда мы говорим об инвестиционном спросе на объекты недвижимости, целесообразно заранее рассчитать их рентабельность. Этот показатель очень прост для расчета. Достаточно взять годовой доход от аренды, вычесть из него расходы на содержание (включая налоги) и разделить на стоимость объекта. Необходимо так же учесть потери от доходов по депозиту за срок строительства и ремонта.

Предлагаю рассмотреть несколько объектов недвижимости стоимостью до 9 млн руб. расположенные в разных районах Москвы, и городе спутнике, с характеристиками представленными ниже. Пример:

1) 3-х комн.кв. в районе метро Октябрьское поле (ЗАО)

по улице Маршала Тухачевского 5/2П., общая площадь: 57 м2., стоимостью 7,6 млн руб.

2) 1-х комн.кв. в районе метро Проспект мира (ЦАО)

 по улице Щепкина 16/7Б., общая площадь: 36 м2., стоимостью 8,7 млн руб.

3) 4-х комн. кВ. по улице Овражная (г.Щербинка), 16/18 М/К. общая площадь 114 м2., стоимостью 8,1 млн руб.

4) «Условный объект» по низкой стоимости, с доходом от аренды в 20 тысяч рублей.

Проанализировав рынок, мы определили примерный диапазон стоимости аренды и расходы на содержание:

Первая квартира: 3-х комн.кв. м. Октябрьское поле (ЗАО). Доход от сдачи в аренду: 42 000 руб. в мес. = 504 000 руб. в год. Расходы ЖКХ: 3 400 руб. в мес. =  40 800 руб. в год. (Оплачивает арендодатель). Чистые денежные поступления в доход за год: 395 384 руб.

Вторая квартира: 1-х комн.кв. по улице Проспект Мира (ЦАО). Доход от сдачи в аренду: 43 000 руб. в мес. = 516 тыс.руб. в год). Расходы ЖКХ: 2 400 руб. = 28 800 в год. (оплачивает Арендатор). Чистые денежные поступления в доход минус налоги и затраты на содержание: 440 220 руб.

Третья квартира:  4-х комн. кв. по улице Овражная 16/18 М 114м2 общ г. Щербинка. Доход от сдачи в аренду: 40 000 руб. в мес. = 480 тыс.руб. в год. Расходы ЖКХ: 6 800 руб. = 81 600 в год. (оплачивает Арендодатель). Чистые денежные поступления в доход минус налоги и затраты на содержание: 338 458 руб.   

Четвертый объект: Чистые денежные поступления в доход: 205 800 руб.

Теперь резюмируем для себя, все наглядно и считаем:

   Пример 1. Таблица "инвестиция в недвижимость" составлена в рублях РФ (RUR)

Инвестиция в недвижимость

Месячный доход от аренды (минус комунальные платежи)

Годовая доходность от сдачи в аренду за год

Рентабельность (годовая доходность/стоимость актива)

Налог на имущество 0,01%

Налог на доход: 13% *льготы по ЖКХ и пр. не учитываем.

Доход после налога (RUR)

1

7 600 000

38 600

463 200

5,20%

7 600

60 216

395 384

2

8 700 000

43 000

516 000

5,06%

8 700

67 080

440 220

3

8 150 000

33 200

398 400

4,15%

8 150

51 792

338 458

4

3 000 000

20 000

240 000

6,86%

3 000

31 200

205 800

   Пример 2. Таблица "средства на депозит" данные указаны в рублях РФ (RUR)

Средства в депозит

Доходность по депозиту годовая

Ставка средняя рублевого депозита

Выигрыш от решения размещения на депозит (RUR)

1

7 600 000

820 800

10,80%

425 416

2

8 700 000

939 600

10,80%

499 380

3

8 100 000

874 800

10,80%

536 342

4

3 000 000

240 000

10,80%

34 200

Очевидно, что на сегодняшний день инвестиция свободных средств во вторичный рынок с целью сохранения сбережений выглядит менее экономически эффективно,  по сравнению с простым размещением денежных средств на депозите надежного банка. Хотя с точки зрения хеджирования рисков интерес остается.

Фото Артур Деликадо
Adblock detector