Инвестиции в жилье: ищем, где выгоднее в России

Фото Инвестиции в жилье: ищем, где выгоднее в России

Все-таки хорошая профессия – риэлтор. Даже профессиональный праздник у них два раза в году. Кстати, один из таких дней как раз приходится на 8 февраля – «День риэлтора».

Но праздник праздником, а тематика российского рынка недвижимости актуальна каждый день и далеко не только для риэлторов. Недвижимость сегодня является одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования, так как в долгосрочной перспективе иногда дает большую прибыль, чем банковские вклады или рынок ценных бумаг (который, кстати, в последнее время показывает далеко не впечатляющие результаты). Но, конечно, нужно знать, куда и когда вкладывать. Вообще инвестирование в эту сферу неразрывно связано с необходимостью постоянного мониторинга рынка недвижимости, весьма подвижного и подверженного влиянию самых разных объективных и субъективных факторов.

В сегодняшнем обзоре мы попытаемся осветить наиболее важные аспекты динамики цен на недвижимость в различных городах России за последние шесть месяцев. Рассмотрим только жилую недвижимость, поскольку именно она вызывает самый массовый интерес среди людей, готовых вкладываться в эту сферу. Итак, где же вкладываться в жилье выгоднее всего? Задаваясь таким вопросом, человек обычно обращается к информации, предоставляемой каким-нибудь из авторитетных агентств, специализирующихся на мониторинге рынка недвижимости. И тут возникает щекотливая ситуация. Данные, предоставляемые разными агентствами и организациями, зачастую не только отличаются, но и противоречат друг другу. И причина здесь не в плохой работе организации и не в малой  степени прозрачности российского рынка недвижимости. Такая проблема знакома и другим странам: например, в декабре 2010 г. правительству Великобритании даже пришлось создать специальную комиссию для расследования причин противоречивости данных о динамике британского рынка недвижимости. Секрет прост: разные агентства по-разному рассчитывают индексы, иногда к тому же используя при расчетах различные валюты, а главное – пользуются разными базами данных. В России такие базы данных составляются преимущественно на основании объявлений о продаже недвижимости, идущих через данную организацию или ее партнеров. Следовательно, на составление индексов влияет, какие доли в этих объявлениях занимают предложения жилья на первичном и вторичном рынке, жилья эконом класса- и бизнес класса, жилья в различных районах города (например, в Москве в зависимости от района цена может отличаться в 6-7 раз) и т. п.

Таким образом, объективно оценить ситуацию на рынке недвижимости можно только сопоставив информацию из разных источников. Мы воспользовались данными, опубликованными Российской гильдией риэлторов и двумя авторитетными интернет-порталами, специализирующимися на анализе рынка недвижимости (gdeetotdom.ru и rosrealt.ru), и рассчитали средние показатели динамики цен на жилье в рублях за последние шесть месяцев в некоторых городах России. В выборку вошли крупнейшие города страны (с населением свыше 800 тысяч человек) и крупные города, которые в последнее время привлекали наибольший интерес инвесторов. Для полноты информации также указаны прирост цены за 2011 г. и средняя цена одного квадратного метра жилья в рублях для каждого из этих городов по состоянию на 31 января 2012 г.

Город

Прирост средней цены в рублях кв. м. за месяц, %

Прирост за 2011 г, %

Средняя цена в рублях

кв.м. на  31.1.2012

Август 2011

Сентябрь 2011

Октябрь 2011

Ноябрь 2011

Декабрь 2011

Январь 2012

Москва

0,2

2,5

1,1

0,2

1,0

0,5

8,2

163513

Санкт-Петербург

0,4

0,2

0,0

0,2

0,8

0,0

7,1

85210

Екатеринбург

0,9

1,0

0,1

1,7

0,3

1,6

10,9

58928

Хабаровск

0,4

0,5

0,5

0,8

1,5

1,5

6,3

56402

Ростов-на-Дону

— 0,2

— 0,4

0,5

1,2

0,2

1,7

4,6

51949

Новосибирск

0,2

1,0

0,8

0,2

— 0,1

0,5

5,6

49581

Уфа

1,0

1,4

1,3

1,1

0,3

1,2

7,1

49452

Тюмень

0,4

1,0

0,6

1,4

1,2

0,3

12,2

49009

Красноярск

0,6

1,6

0,9

1,2

1,3

1,3

14,5

48003

Самара

0,0

— 1,0

— 0,2

0,5

— 0,2

0,2

5,5

47634

Казань

0,8

2,4

— 0,4

1,7

1,9

1,4

12,2

46600

Н. Новгород

1,1

— 0,8

0,1

1,3

1,0

1,3

5,7

46486

Волгоград

— 0,4

0,6

— 0,1

0,7

-0,1

0,6

— 0,1

44300

Пермь

1,0

0,8

0,1

0,5

0,8

1,4

5,6

43544

Липецк

1,2

0,0

1,2

0,2

1,8

0,8

7,6

41625

Воронеж

1,0

0,7

1,2

1,1

1,7

1,4

11,1

40516

Челябинск

— 0,7

0,0

0,1

— 0,1

0,4

— 0,5

3,1

38149

Тольятти

0,4

0,3

1,4

1,5

1,4

1,4

12,8

37435

Саратов

0,3

1,7

1,4

1,7

0,4

— 0,8

3,6

34758

Омск

0,5

1,2

0,3

1,4

0,2

0,1

3,8

33083

Источник данных: расчеты SBEREX.RU, данные rgr.ru, gdeetotdom.ru и rosrealt.ru

Как видим, по всей стране цены метра жилья изменяются волнообразно, но поступательно. Небольшие падения не останавливают общий рост, обычно это всего лишь реакция на очень быстрый рост цен в прошлом месяце, а потому бояться их не стоит. Но не стоит и радоваться резким взлетам цен – они обычно также перманентны. Любой инвестор, естественно, предпочтет стабильный рост без неожиданных и резких колебаний. И в этом плане наиболее привлекательным сегодня представляется вложение в жилую недвижимость в таких городах как Красноярск, Уфа, Казань, Екатеринбург, Воронеж, чуть в меньшей степени – Тольятти, Липецк, Тюмень. Кстати, эти города показали существенный рост на рынке недвижимости и в рамках всего 2011 г.

Причины стабильного роста цен на жилье в перечисленных городах вполне понятны. Увеличиваются доходы постоянно проживающего населения (особенно это заметно в Красноярске и Тюмени) – появляется спрос на жилье. Снижение темпов жилищного строительства (в результате нехватки земли под застройку или недостаточных инвестиций) и небольшое количество качественного жилья на вторичном рынке порождают снижение предложения. Итог – стабильно высокие цены.

Правда, говоря о выгодности инвестирования в региональную недвижимость, не стоит забывать, что вследствие огромной разницы цен Москва остается лидером по абсолютной прибыли: 1% дохода от столичной недвижимости в денежном эквиваленте сопоставим с 4% прибыли от инвестиций в жилье, скажем, в Воронеже. Но при этом московский рынок недвижимости гораздо более чувствителен к макроэкономическим и политическим событиям и, следовательно, менее стабилен.

Но можно ли ожидать стабильности от рынков в регионах? Большинство экспертов сходятся во мнении, что, несмотря на зловещие предсказания о «второй волне кризиса», нынешний год будет спокойным как для общероссийского, так и для региональных рынков жилья. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозирует значительный рост количества ипотечных кредитов, что обернется повышением спроса на жилье. Правда, вследствие низкой конкуренции в сфере ипотечного кредитования рост числа кредитов (а значит и рост спроса на жилье) будет постепенным, без всякого «бума». Резкого повышения темпов жилищного строительства в каких-либо городах также не предвидится (это невыгодно и самим девелоперам), а значит баланс спроса и предложения существенно не изменится. По мнению специалистов, единственное, что способно сильно повлиять на российский рынок жилья – это введение пресловутого налога на недвижимость. Но, как уже не раз признавала министр экономического развития России Эльвира Набиуллина, несовершенство нашей налогово-законодательной системы вряд ли позволит сделать это в ближайшее время.

Так что, неторопливый, но уверенный рост цен на жилье в рублях скорее всего продолжится прежними темпами. И инвестиции в недвижимость самых «выгодных» на сегодняшний день городов по-прежнему будут приносить наибольшую прибыль. Стабильность продолжается — на радость инвесторам.

При перепечатке материалов ссылка на первоисточник SBEREX.RU обязательна!

Статьи из этой же серии:

Стабильные доходы от аренды евро недвижимости привлекают российских инвесторов 

Евро недвижимость ждет судьба евро?

Выгодно ли сейчас делать вложения в европейскую недвижимость?

Сдается дача в Испании…

Евро недвижимость для российского инвестора: высокая рентабельность дистанционно

Фото Алексей Прокопьев