Стабильные доходы от аренды евро недвижимости привлекают российских инвесторов

Фото Стабильные доходы от аренды евро недвижимости привлекают российских инвесторов

В последнюю неделю 2011 года исполнилась двадцатая годовщина развала Советского Союза. Прошло совсем немного времени с той поры, когда новое российское государство встало на капиталистические рельсы. До сих пор «тень советского прошлого» оказывает значительное влияние на нашу жизнь. До 1990 года в России не было ни рыночной экономики, ни частной собственности, ни возможности продавать-покупать собственные квартиры. До этого у каждого советского гражданина было право на получение жилья, закрепленное брежневской конституцией, которое постоянно реализовывалось по принципу очередности.

Сегодняшнее право на жилье – это возможность купить квартиру за рыночную стоимость, которое часто сопровождается ипотечным кредитованием. В новейшей истории нашей страны впервые спрос на арендное жилье появился только в начале 1990х годов. Подобные механизмы были заимствованы с Запада, но за такое короткое время общие условия по-прежнему значительно отстают от лучших аналогов. Все это толкает российских инвесторов на арендный рынок Европы.

Если до мирового финансового кризиса 2008 россияне покупали недвижимость в Европе в расчете на дальнейший рост цен, то в последние годы многие стали ориентироваться именно на получение стабильных доходов от аренды. В этом случае инвестор имеет возможность получения постоянного, а нередко и гарантированного рентного дохода в размере от 4 до 8% годовых. Для сравнения, в Москве доходность в последние годы составляла  5%. Правда, российский рынок изобилует целым рядом негативных особенностей, например,  высокой стоимостью жилья и недоступной большинству населения ипотекой.

Изменение цены аренды в странах Европе за последние 11 лет

Источник: http://www.economist.com/

«Доходность по аренде в Европе сильно зависит от страны, в которой делается приобретение, от вида недвижимости, от локации и так далее, — считает  заместитель директора управления маркетинга холдинга «Миэль» Наталья Завалишина, дает порталу SBEREX.RU практическую рекомендацию —  Если рассчитывать на покупку где-то в курортных областях, например, на Кипре, в Болгарии, Черногории и так далее, то надо иметь в виду сезонность, то есть активность арендаторов в период с мая по октябрь. Если говорить о круглогодичной аренде, то лучше рассматривать такие страны, как Чехия или Германия, где большая доля арендуемого жилья».

Управляющий партнер компании «EVANS» Анна Левитова полагает, что доходность от аренды на всех развитых рынках относительно невысока, обычно не превышает 5% в годовом исчислении. Например, во Франции максимальный показатель составляет 4%, в Англии – 8%. В менее благополучных странах, таких как Болгария и Испания, заработать на аренде можно ничуть не меньше – 5-6% в год. Один из наивысших показателей по Евросоюзу у Германии, он составляет в среднем 8-9% — заявил порталу SBEREX.RU эксперт немецкого агентства недвижимости «Avellion Ltd».

В чем отличие европейского рынка от отечественного? Европейцы намного чаще обращаются к риэлтерским фирмам для поиска жилья. Они даже готовы переплатить посреднику, лишь бы найти для себя хороший вариант. Также общепринятой практикой является заключение между двумя сторонами арендного договора. Здесь характерным примером является Германия, где функционирует закон «О порядке сдачи жилья», который защищает интересы как квартиросъемщиков, так и владельцев. По нему, например, собственник не имеет права выселить жильца, если тот не согласен с несправедливым повышением цен платы за квартиру.

Рынок аренды жилой недвижимости в России – один из самых «теневых» в мире, в котором крутится масса неучтенных капиталов. Наши граждане не хотят добровольно платить даже сравнительно небольшие 13% от своих доходов, скрывая от государства сам факт сдачи собственности в аренду.

Закулисные переговоры с квартиросъемщиком в большинстве стран Европы также имеют место, но общая культура заставляет их пользоваться общими правилами и заключать договор аренды, платя налоги государству. К примеру, во Франции и Испании налог на сдачу в аренду составляет 25% от полученной прибыли, в Швейцарии он один из самых больших в Европе – 48,5%. В Греции функционирует прогрессивная шкала от 3 до 23%, в Болгарии – 10%, в Черногории действует количественный налог размером 98 евро в месяц. Налог на аренду оплачивается путем подачи декларации в налоговые органы по месту жительства. За сокрытие доходов в каждой стране предусмотрена система штрафов. Необходимо помнить, что в европейских странах для иностранных граждан (нерезидентов) существует система дополнительных налогов.

В Европе достаточно развита система посуточной аренды жилья. Например, в Берлине, Мадриде, Лиссабоне и Праге можно сдать на короткое время  свои апартаменты, получив минимальный доход от 20 до 150 евро в сутки. Чем качественнее жилье, тем больше сумма дохода. Рынок достаточно развит и насыщен предложениями самого разнообразного характера, а все организационные вопросы решают посреднические фирмы. В нашей стране подобная система на сегодняшний день развита недостаточно. 

 «Во Франции можно рассматривать систему lease-back, которая позволяет максимально эффективно извлекать доход из сданного в аренду объекта» — считает Наталья Завалишина. Подобная система дает возможность сдавать приобретенную евро недвижимость специальным компаниям, которая будет заниматься всеми вопросами содержания объекта и ведения аренды без вашего участия. Договор обычно заключается на 9-20 лет, программа удобна тем, что можно зарабатывать на европейской недвижимости, находясь в России. В нашей стране подобной системы пока не существует.

Каким образом можно повысить доходы от сдачи в аренду? По словам Анны Левитовой, это возможно с помощью привлечения недорогих  европейских ипотечных кредитов, а также усложнения самих инвестиционных проектов: улучшения или ремонта.

Мы можем констатировать, что рынок аренды недвижимости в Европе более зрелый и цивилизованный. Он складывался веками и является более развитым, нежели отечественный. Во Франции уже давно сформировался класс потомственных рантье, живущих на проценты, в основном от сдачи в аренду недвижимости. Договор по аренде, который так часто игнорируется в нашей стране, защищает от неожиданностей обе стороны арендной сделки. Квартиранты вполне могут разбить окна или просто отказываться съезжать, поэтому прагматичные европейцы страхуются, а у нас подобная культура еще не сложилась. 

Минимальная стоимость недвижимости в Европе и США в 2011 году

Источник: сайт prian.ru

При перепечатке материалов ссылка на первоисточник SBEREX.RU обязательна!

Статьи из этой же серии:

Евро недвижимость ждет судьба евро?

Выгодно ли сейчас делать вложения в европейскую недвижимость?

Сдается дача в Испании…

 

Фото Евгений Чечкин
Adblock detector