Кто и когда первым придумал налоги, история умалчивает. Но именно этот шаг сделал возможным возникновение государства. И с тех незапамятных времен на протяжении тысячелетий во всех уголках мира люди платили налоги. Платим их и мы, будут платить и наши потомки. Но в отличие от прежних поколений для современного человека налоговая система – не просто досадный груз на плечах законопослушного гражданина. В наши дни она настолько тесно взаимосвязано с другими сферами жизни общества, что может существенно на них влиять. А значит, будучи в курсе дел и делая правильные выводы, из налоговой системы и ее изменений можно извлечь для себя выгоду.
Рынок жилой недвижимости здесь не исключение. Среди политических факторов, влияющих на соотношение спроса и предложения на рынке жилья, налоги играют далеко не последнюю роль. В сегодняшнем обзоре мы попытаемся разобраться, как «работает» это влияние и может ли помочь при сделках с жилой недвижимостью знание российской налоговой системы. Итак, обо всем по порядку…
О едином налоге на недвижимость…
Сейчас в России собственники квартир платят налог на имущество, а собственники жилых домов – еще и земельный налог. И тот, и другой взимаются согласно оценке, проводимой бюро технической инвентаризации (БТИ). Они невелики – составляют максимум 2% от оцененной стоимости в год, а для большинства владельцев жилья налог на недвижимость обходится всего в 0,1 – 0,3% этой стоимости (размер ставки зависит от суммы, в которую оценено жилье, и от решения местного муниципалитета).
Но вот уже больше года не умолкают разговоры о введении нового единого налога на недвижимость, взимаемого по рыночной стоимости. Одни аналитики нахваливают его как социально справедливый, другие пугают негативными последствиями. Причем правы и те, и другие, тут важно только, с какой стороны смотреть. Сам проект незамысловат: налог взимается не по оценке БТИ, а по рыночной стоимости недвижимости, совершенствуется прогрессивная шкала, вводится вычет – налог не платится с первых 50 кв. м. жилплощади (при условии, что квартира жилая). Таким образом, те, кто проживает в квартирах площадью до 50 кв. м., не будут платить налог вообще. А вот владельцу нескольких квартир придется платить в полной мере за каждую из них, применив вычет только к той, в которой проживает он сам. Учитывая уровень рыночной стоимости жилья в крупных городах (и в первую очередь в Москве) введение нового налога может стать крахом для тех, кто в свое время накупил квартир для последующей перепродажи. А таких немало. По оценке аналитического центра IRN.RU за последнее десятилетие порядка 30% жилья в новостройках Москвы скупалось именно с такими целями, и сейчас остается незаселенным. Что же останется делать незадачливым инвесторам при введении налога на недвижимость, когда «держать» пустые квартиры станет нерентабельно? Естественно, продавать их. Ну а в результате резкого увеличения объемов предложения цены на жилье если и не обвалятся, то надолго остановятся в росте. Вот такой вот коллапс как последствие введения всего лишь одного налога! Неудивительно, что эта тема так обсуждаема. Правда, пока что владельцам инвестиционных квартир бояться особо нечего. Хотя кадастровую оценку всех объектов жилой недвижимости (а это основная техническая предпосылка введения налога) глава Росреестра Сергей Васильев обещает закончить уже к началу 2013 г., остаются еще и другие препятствия. Как заявила министр экономического развития Эльвира Набиуллина, в масштабах всей страны налог на недвижимость вряд ли будет введен раньше, чем через пять лет. Правда, некоторые регионы в качестве эксперимента, возможно, будут взимать налог по рыночной стоимости уже в 2013 г. Но для остальной страны его по-прежнему будет исчисляться по старинке.
…и о пользе чтения Налогового кодекса.
Перейдем от статики к динамике. Мы рассмотрели налоги, уплачиваемые за обладание жилой недвижимостью, теперь выясним, какие налоги нужно платить при переходе этой недвижимости от одного владельца к другому.
Вполне естественно, что при сделке с недвижимостью налог налагается только на продавца. При этом вид налога зависит от его юридического статуса. Если жилье продает индивидуальный предприниматель, он платит налог на добавленную стоимость (НДС, 18%), а если юридическое лицо – то еще и налог на прибыль. Ну а в случае, когда продавец – просто физическое лицо, он платит только налог на доходы физических лиц (НДФЛ, 13%). И – внимание! – даже этот налог при определенных условиях может не взиматься.
Как так? Все просто: если человек владел данной недвижимостью более трех лет, он полностью освобождается от уплаты подоходного налога при ее продаже. Если срок владения меньше – можно задействовать имущественный налоговый вычет. Согласно п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ он составляет 1 млн. руб. То есть, продавая жилье, вы заплатите 13-процентный подоходный налог не со всей суммы, полученной за реализованную недвижимость, а с суммы, на миллион меньше. Выгода – 130000 руб. Весьма неплохо! Правда, использовать такой вычет можно только один раз за налоговый период, т. е. календарный год.
Но самое интересное: вычет при сделке с жилой недвижимостью полагается не только продавцу, но и покупателю. Причем в этом случае он составляет уже 2 млн. руб. Это значит, что, заплатив за покупку квартиры или жилого дома сумму в 2 млн. руб. или больше, вы сможете вернуть 260000 руб. (2000000*13%). Но и это еще не все! При использовании для покупки жилья целевого кредита (основной вариант – покупка в ипотеку), вернуть можно еще и 13% от суммы, направленной на погашение процентов по кредиту (не путать со всей суммой кредита!). Приведем пример. Вы покупаете квартиру, скажем, за 6 млн. руб. в ипотеку на 10 лет. Берете кредит под 10,65% годовых (такая ставка действует в Сбербанке) при первоначальном взносе в 50%. Сумма выплаты по процентам за 10 лет составит порядка 1900000 руб. Использование имущественного вычета вернет вам из этих денег 247000 руб., а общая экономия при шестимиллионной покупке составит 507000 руб.! Правда, компенсация от погашения банковских процентов будет выплачена не сразу, а по мере этого самого погашения.
На первый взгляд изложенная информация, возможно, покажется вам сомнительной, но все это четко обусловлено п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ. Сумму вычета можно получить двумя способами. Первый: подав соответствующее заявление в налоговую службу по месту жительства, получить все сразу (налоговики перечислят деньги на ваш банковский счет). А можно взять в налоговой уведомление, принести его своему работодателю – и с вашей зарплаты не будут взимать НДФЛ до тех пор, пока эта компенсация не накопится до размера суммы, предписанной вычетом.
Есть, конечно, и ограничения. Воспользоваться таким вычетом могут только те граждане России, которые уплачивают со своего дохода 13-процентный налог. Лицам, живущим за счет доходов, не облагаемых НДФЛ (например, за счет пенсии, наследства, продажи сельхозпродукции), такой вычет не полагается. Не получите вычет вы и в том случае, если покупаете квартиру у своего родственника или начальника (согласно определению взаимозависимых лиц ст. 20 Налогового кодекса РФ). Ну и главное: использовать имущественный вычет при покупке жилья человек может только раз в жизни. Так что эта льгота не пригодна для инвестиционной деятельности. Но почему бы не применить ее при покупке собственной новой квартиры?
Казалось бы, сплошная благодать, прямая забота государства о населении. Однако, как объяснить то, что имущественный вычет так редко используется российским налогоплательщиками? Тут все традиционно: мы как всегда не знаем своих прав и возможностей. А если знаем, то не верим в их практическую реализацию. А если верим, то ленимся этим заниматься. Да, реализовать предписанные законом имущественные налоговые вычеты в наличные деньги весьма трудно – тут теоретическая заботливость государства приходит в противоречие с его практическим бюрократизмом. Но, если подумать, сэкономленные деньги (и ведь немалые!) того стоят. Если шанс есть, почему бы его не использовать?
Как видите, даже такое скучное занятие как знакомство с Налоговым кодексом и отслеживание изменений в нем при совершении сделок с жильем может обернуться «живыми» деньгами. Так что будьте всегда в курсе событий – и тогда вы точно не упустите свою выгоду.
При перепечатке материалов ссылка на первоисточникобязательна!
Автор: Алексей Прокопьев
