Уровень занятости женщин и цены на жилье в городских агломерациях взаимосвязаны. Чем меньше домохозяек, тем дороже дома и квартиры. Американский экономист Уильям Джонсон в исследовании “Цены на жилье и доля женщин в экономически активном населении” подсчитал, что каждый процентный пункт в доле экономически активного женского населения прибавлял дополнительные $2 тыс. в медианной цене дома в соответствующей агломерации.
Такая же зависимость прослеживается и во времени. То есть многолетний рост занятости женщин соответствовал многолетнему же аномальному росту стоимости недвижимости. Возможно даже, не просто соответствовал, а был одной из причин или следствий последнего.
Ряд исследователей считают, что географическая и временная корреляция между ценами на недвижимость и занятостью женщин отнюдь не случайна. На этот счет существует по крайней мере две теории.
Первая говорит о том, что высокие цены на недвижимость — причина, заставляющая женщин выходить на рынок труда. Американские экономисты Элизабет Воррен и Амелия Тияги в книге “Ловушка двойного дохода” уверяют, что именно дороговизна жилья вынудила замужних женщин забросить домашний очаг и работать для простого поддержания уровня жизни, достигнутого к 1950 году семьями с одним кормильцем — мужем. Рассуждение отчасти справедливое, особенно учитывая стагнацию реальных доходов с конца 1960-х, однако не объясняет, откуда взялся рост цен на недвижимость. Оно применимо к ситуации с уже высокими ценами на недвижимость и вроде бы объясняет географические различия, но не более.
Согласно другой теории, напротив, внешние причины (все те же контрацепция, бытовые приборы, уменьшение спроса на физический труд и изменившиеся социальные нормы) побуждают женщин выходить на рынок труда. Это повышает совокупный доход домохозяйств и провоцирует аукционную войну за товары вроде того же жилья, относительно неэластичного в предложении.
Доступность недвижимости становится производной от доходов семейной пары, и за недвижимость конкурируют уже не индивиды, как до выхода женщин на работу, а группы. Домохозяйства, состоящие из одного индивида либо имеющие лишь одного кормильца, обречены на поражение. Интересно, что подобная аргументация часто использовалась еще на заре ипотечного бума как одно из доказательств того, что рост цен на недвижимость устойчив и падения на этом рынке не будет. Однако экономисты недооценили влияние женского фактора еще в одном отношении.
В конце 1990-х — начале 2000-х на рынке стало появляться все больше субстандартных кредитов, то есть кредитов, предоставляемых ненадежным плательщикам, распространилась и немыслимая ранее ипотека с нулевым первоначальным взносом.
Ипотека стала более доступной и дешевой, потому что существенно снизились кредитные риски банка. Когда в семье заемщика работают сразу двое, доход более устойчив. Если кого-то уволят с работы, долговую лямку будет тянуть другой — в итоге банк в большей безопасности, и ипотека с ростом женской занятости переходит в разряд слаборискованных продуктов. Разумеется, чем ниже ставка по ипотеке и чем меньше формальных требований к заемщикам, тем жилье дороже: цены растут благодаря спросу более широкого круга, включающего и откровенно маргинальных заемщиков.
Гендерный фактор способствовал раздуванию кредитного пузыря до тех пор, пока приток женщин на рынок труда не застопорился. Цены на недвижимость взлетели до уровня, неподъемного даже для работающей семейной пары. В США разразился ипотечный кризис, перешедший в мировой.
Автор: АЛЕКСАНДР ЗОТИН